Как правильно возместить расходы на коммунальные услуги по договору аренды

Когда арендатору придется оплатить комиссию риелтору и залог

Комиссию арендатор выплачивает риелтору, а залог — собственнику. Залог гарантирует обеспечение обязанностей по внесению арендной платы. Если квартиросъемщик не внесет арендный платеж, собственник может покрыть недостаток этой суммой.

Обычно залог равен размеру первого платежа при заключении договора аренды. При расторжении или истечении договора аренды залог возвращают квартиросъемщикам или засчитывают его в качестве платежа за последний месяц проживания.

Вместе с первым арендным платежом квартиросъемщик также выплачивает собственнику депозит. Эта сумма выступает гарантией от возможных материальных убытков. Например, из депозитных средств возмещаются убытки, если арендатор испортит имущество собственника.

Также депозит могут вернуть при расторжении договора аренды, поэтому его еще называют последним арендным платежом

Обратите внимание: депозит возвращают только в том случае, если у владельцев нет претензий к квартирантам по состоянию жилья

Что такое коммунальные платежи и кто должен их оплачивать

Под жилищно-коммунальными услугами понимают постоянное обеспечение холодной и горячей водой, электроэнергией, газом, отоплением, вывоз жидких и твердых бытовых отходов, содержание и ремонт жилых помещений, а также придомовой территории.

Граждане и организации должны вовремя и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Такие обязанности возникают вместе с правом собственности на недвижимость. Собственник также обязан вносить ежемесячные за капитальный ремонт.

Согласно ст. 154 ЖК РФ, плата за ЖКУ включает в себя:

плату за содержание жилого помещения. Это в том числе услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, коммунальные ресурсы при использовании общедомового имущества;
взносы на капремонт;
плату за комуслуги.

В число жилищно-коммунальных услуг, которые предоставляют жильцам, входят:

холодная и горячая вода;
отопление;
водоотведение;
электроснабжение;
газоснабжение, в том числе газ в баллонах;
твердое топливо, если отопление печное;
содержание и ремонт общедомового имущества;
вывоз твердых и жидких бытовых отходов.

Как оформить компенсацию коммунальных услуг

Условие о возложении расходов по текущему содержанию недвижимости на арендатора прописывается в договоре. Юридической основой является ст. 616 ГК РФ. При этом коммунальная плата может входить в стоимость аренды либо удерживаться дополнительно. Распространение в практике получил второй вариант как наиболее справедливый.

При составлении контракта стороны вправе выбрать одно из трех решений:

Арендатор заключает договор с коммунальными службами напрямую. Простым этот способ выглядит только в теории. Так, обязательными условиями заключения сделки ст. 539 ГК РФ называет наличие принимающего устройства и надлежащий учет потребляемой энергии. Подтверждать право собственности на оборудование не нужно (постановление Центрального окружного ФАС по делу № А35-1883/02С9). Договор на водоснабжение и отвод канализационных стоков оформляется с опорой на постановление № 644. К заявке на подключение достаточно приложить документ о законности пользования недвижимостью. Аналогичные правила устанавливает и постановление Правительства РФ № 808 (теплоснабжение). Коммунальная служба обязана заключить договор с арендатором. Однако на практике заявки зачастую отклоняют. Поставщики коммунальных услуг не заинтересованы в сотрудничестве с временными владельцами. Отношения с собственниками кажутся им менее рискованными. Кроме того, подписанию соглашения предшествует длительная и дорогостоящая процедура (оформление технических условий, освидетельствование счетчиков, составление актов разграничения ответственности, прочее).
Арендатор оплачивает фиксированную сумму. Стороны вправе утвердить размер регулярного взноса, который будет покрывать издержки собственника на текущее содержание помещения. Размер такого платежа может быть любым. В этом случае расчеты ведутся между участниками. Фактическая стоимость потребленных ресурсов значения не имеет. Собственник недвижимости самостоятельно оплачивает счета коммунальных служб. Минус схемы очевиден. Менять фиксированную арендную плату разрешено не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Если тарифы на потребляемые ресурсы вырастут, собственник понесет убытки.
Арендатор возмещает реальные затраты. Это наиболее прогрессивная форма расчетов. При наличии такого условия ни одна из сторон не рискует понести убытки. Собственник оплачивает коммунальные услуги по показаниям счетчиков. Арендатор же компенсирует реальные издержки. Условие о переменной части вознаграждения участники включают в текст договора (Информационное письмо ВАС РФ № 66 (пункт 11)). В этом случае систематические изменения арендной платы будут законными и обоснованными. Контрагенты рассчитываются на основании расходных документов. По требованию арендатора собственник предъявляет квитанции коммунальных служб. Прямого предписания о соблюдении порядка в нормативных актах нет. Обязанность устанавливается договором. При уклонении партнера от документального обоснования расчета встает вопрос о неосновательном обогащении.

Схемы могут использоваться применительно к нежилым помещениям, квартирам, частным домам, земельным участкам. Тип недвижимости не влияет на порядок расчетов.

Оформление договора о коммунальном обслуживании со сторонними юридическими лицами не допускается. Обязательным условием заключения соглашения является законное использование объекта. Документально подтвердить такое право способен либо собственник, либо арендатор. Составление фиктивного договора грозит признанием соглашения недействительным и возложением задолженности за потребленные ресурсы на номинального владельца. При принятии затрат по такой сделке к учету могут возникнуть проблемы с налоговой службой.

Из чего складывается арендная плата

Размер платы определяется и фиксируется в договоре наряду с периодичностью внесения платежей. Она зависит от типа недвижимости, ее расположения, востребованности, наличия подходящих для определенного типа бизнеса условий.

Арендная плата за нежилые помещения может быть установлена за единицу арендуемой площади (как правило — за квадратный метр) или за всю площадь объекта.

Можно сформировать арендную ставку по упрощенной схеме налогообложения или с учетом НДС. Для ее расчета используется формула П * Ки * Б, в которой П — это площадь нежилого помещения, Ки — коэффициент объекта, а Б — базовая ставка, которая зависит от характеристик объекта.

Что входит в арендную плату за нежилое помещение:

компенсация расходов на строительство и ремонт;
налог на недвижимое имущество;
расходы на техническое обслуживание;
доля прибыли арендатора.

Кроме того, в нее могут входить и другие расходы:

страхование объекта;
коммунальные платежи;
оплата парковки;
расходы на электроэнергию и связь.

Особенностьплаты за арендованное нежилое помещение состоит в том, что арендатор не только эксплуатирует чужое имущество, но и пользуется ресурсами (водой, электроэнергией, отоплением), а также мобильной связью и интернетом. По этой причине в платеж входят две части: постоянная и переменная.

Регулирование платежей

За что платит арендатор квартиры? Распределение обязанностей по внесению платежей, а также по их срокам регулируются Гражданским и Жилищным кодексами. Согласно ГК в договоре следует указать сроки и обязанности по оплате, если эти положения не были внесены – то по умолчанию руководствуемся положениями кодекса.

В случаях, когда регулирование платежей производится согласно положениям ГК, квартиросъемщик должен оплачивать коммунальные услуги, все остальные расходы – собственник помещения.

За что должен платить квартиросъемщик? Также квартиросъемщик вносит необходимые суммы за аренду помещения согласно договору.

К коммунальным платежам относятся:

О том, что включает в себя оплата жилья и коммунальных услуг по договору социального найма, рассказывается в другой нашей статье.

Обзор коммунальных платежей при аренде квартиры

В общем, на вопрос о том, сдавать свободную жилплощадь (если она конечно есть) в аренду или не сдавать есть однозначный ответ — конечно же сдавать. Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е.

коммунальными услугами (п. 4 ст.

154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды. Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. При определении суммы квартирной платы часто встает вопрос – кто должен оплачивать коммунальные услуги – арендатор или владелец квартиры.

Данная пословица напрямую можно отнести к каждой работе, которая предусматривает взаимодействие с клиентами. В том случае, если клиенты обратились к риелтору с целью сдать в аренду свою жилую площадь, и при этом они видят добросовестное, честное исполнение своих обязанностей со стороны риелтора, то, конечно же, претензий к его труду не будет.

Оформление предоставления услуг

По договору аренды одна сторона обязуется передать другой во временное владение и пользование за ежемесячную плату определенное имущество. Регулируются данные правоотношения гражданским законодательством. Однако оно никаким образом не затрагивает вопрос обязательного включения в ежемесячный платеж коммунальных услуг.

По этой причине в действие вступает важный гражданский принцип свободы заключения договора. Его суть состоит в том, что стороны самостоятельно вправе определить, каким именно путем наниматель будет обеспечиваться услугами коммунальных служб. На практике возможны следующие варианты:

он компенсирует арендодателю коммунальные расходы по отдельно выставляемой платежной квитанции;
он возмещает стоимость указанных платежей в составе ежемесячной платы;
стороны подписывают особое соглашение, называемое агентским. В соответствии с его условиями сдающий помещение в аренду считается представителем арендатора перед организациями, которые поставляют услуги. Данный способ лучше всего подходит, если в обязанность обеих сторон входит оплата НДС;
арендатор также может самостоятельно подписывать соглашения на оказание коммунальных услуг с их поставщиками.

Последний вариант возможен только в тех случаях, когда есть возможность установить индивидуальные приборы учета. Если же говорить о водоотведении, уборке прилегающей территории, то это не представляется реальным по вполне объективным причинам.

Вот образец формулировки компенсации коммунальных платежей, которую можно включить в письменное соглашение об аренде: «Ежемесячная плата за помещение составляет 25 тысяч рублей (с учетом НДС). Помимо арендной платы Арендатор обязан возместить Арендодателю стоимость коммунальных услуг, то есть водоснабжения, водоотведения, уборки прилегающей территории, отопления, организации вывоза мусора и электроэнергии. Для этого Арендодатель ежемесячно выставляет счета в виде платежных квитанций.»

В бюджетных учреждениях порядок возмещения коммунальных расходов ничем не отличается. Они также оплачивают свет, воду и прочее самостоятельно, а арендаторы впоследствии компенсируют затраты. Они либо учитываются в составе ежемесячной платы, либо идут отдельно от нее. В последнем случае стоимость определяется по выставленным счетам.

Доля расходов арендатора

Стоит обратить внимание и на то, каким именно образом рассчитывается величина платежа за оказанные услуги. Так, это может происходить путем:

снятия показания со счетчиков, если они имеются в помещении;
потребляемая энергия определяется, исходя из мощности оборудования компании и времени его работы;
фактическая потребляемая сумма исчисляется по площади арендуемого помещения.

Избранный вариант обязательно должен быть закреплен в подписываемом соглашении об аренде.

Резюме

Вопрос компенсации коммунальных расходов арендодателю является крайне неоднозначным, поскольку оформляться он может различными способами.

Выбрать наиболее удобный из них крайне важно, поскольку в зависимости от того, как именно это происходит, производится исчисление некоторых налогов (на прибыль, добавленную стоимость). При этом достаточно сложно сделать это действительно правильно, потому что государственные органы не имеют единого, унифицированного мнения по поводу, что считается доходом и расходом организации, а что – нет

Особенно, когда речь идет о денежных средствах, перечисляемых съемщиком в счет оплаты коммунальных услуг.

На данный момент самым удобным способом считается включение расходов на электроэнергию, водоснабжение и т.п. в ежемесячный платеж сразу. Тогда будет удобнее исчислять НДС, а также вести бухгалтерский учет.

Мнение одного арендодателя

У нас получилось связаться с одним владельцем бизнес-центра. Было, конечно, нелегко его уговорить, но все же это получилось. Так, мы полюбопытствовали, на каких началах по теме коммунальных платежей он сотрудничает со своими арендаторами. На этот счет мы получили ответ, что в каждом конкретном случае условия разные. Мы также уточнили, насколько такой формат сотрудничества удобен лично для него. «Вполне нормально. Зато у меня не пустуют помещения под офисы» — сообщил нам владелец. Из этой короткой беседы можно сделать косвенный вывод, что, вероятно, не он один предлагает своим клиентам выбор. Благодаря этому, его организация процветает, правда, на бухгалтеров взваливается двойная нагрузка. Конечно, гораздо легче работать в режиме «единого стандарта», но разве это заботит владельца? Едва ли…

За что платит арендатор до съема квартиры

Некоторые риелторы берут комиссию за показ квартиры. Обычно ее оплачивает собственник, который подписывает со специалистом договор на оказание информационных и юридических услуг. К первым как раз и относится показ квартиры потенциальным арендаторам.

Если потенциальный арендатор подписал с риелтором договор на оказание услуг, то уже ему придется оплатить просмотр квартиры.

Обычно услуги риелтора оплачивает арендатор, а не владелец жилья. Однако в некоторых случаях комиссию могут делить пополам: часть оплачивает арендатор, а часть — собственник.

При сдаче элитной недвижимости, для которой бывает сложно найти арендаторов, комиссия риелтору ложится на собственника. Также комиссию придется заплатить арендодателю, если ему нужно сдать жилье в короткие сроки.

Размер комиссии риелтор и клиенты определяют самостоятельно. Государство не регулирует тарифы для этого. При этом средний размер комиссии может составлять от 50% размера ежемесячного платежа.

Возложение обязательства на арендатора

Собственник вправе установить более высокую стоимость аренды, если в составе платы будет стоимость обслуживания ЖКУ. Такие условия позволят ему избежать проблем с поставщиком, так как он будет полностью сам контролировать погашение долга. Но в таком случае могут возникнуть ситуации, когда квартплата станет слишком высокой, и квартиросъемщики не смогут не контролировать расход ресурсов. Поэтому тут лучше разделить платежи следующим образом:

За отопление, содержание общего имущества, ремонт, вывоз мусора платит арендодатель.
А за электроэнергию, воду и газ будет оплачивать съемщик отдельно, по факту использования.

Так можно будет заранее предупредить возникновение конфликтов, и избежать образования просрочки. Если же арендатор не платит коммунальные платежи, то он и будет привлечен к наказанию.

Какие факторы влияют на размер арендной платы

Цены на аренду часто сильно разнятся. На это есть как объективные, так и субъективные причины.

В больших городах стоимость жилья может зависеть от расположения дома. Небольшая квартира со старым ремонтом в шаговой доступности от метро может стоить так же, как большая квартира с новым ремонтом на окраине города.

Однако состояние помещения — отделка, мебель, бытовая техника, сантехника — также влияет на итоговую стоимость аренды

При этом важно состояние не только квартиры, но и всего дома, а также придомовой территории. Стоимость аренды может увеличиться, если:

дом новый, все коммуникационные и инженерные сети работают в нем безотказно;
в квартире имеется доступ в Интернет;
на входной двери в подъезд есть кодовый замок и домофон;
рядом с домом есть парковка и детская площадка;
территория дома огорожена и охраняется;
налажена инфраструктура: рядом есть магазины, школы, аптеки, фитнес-залы, остановки общественного транспорта и парки.

Также стоимость аренды во многом зависит от метража, а некоторые собственники при определении стоимости аренды учитывают даже этаж. Квартиры на первых и последних этажах могут стоить дешевле.

На размер арендной платы также могут повлиять экономические и социальные факторы: спрос на съемное жилье, платежеспособность и мобильность населения.

Также важно учитывать субъективные факторы. Например, владелец может установить низкую стоимость аренды потому, что ему нужно, чтобы за жильем только присматривали, и как доход аренду он не рассматривает

А может, владелец должен срочно уехать и у него нет времени на поиски жильца, поэтому он установил низкую стоимость, чтобы ускорить процесс.

Как правильно рассчитать стоимость «коммуналки»

После того, как вы разобрались со статьями коммунальных расходов, которые будет оплачивать арендатор, стоит определиться, как именно рассчитывать сумму ежемесячного платежа. Существует два варианта.

Сумма коммунальных платежей зафиксирована (не меняется в течение срока действия договора аренды). Хозяин жилья может взять на себя полную оплату услуг — в этом случае стоимость услуг ЖКХ заранее включается в арендную ставку.

В таком формате для арендодателя есть свои плюсы:

он сам контролирует оплату услуг;
ему не нужно постоянно напоминать жильцам об оплате коммуналки;
не возникнет проблем с управляющей компанией.

Рассчитывая ежемесячную арендную плату, собственник предварительно высчитывает приблизительные расходы за свет, воду и прочие услуги и прибавляет их к аренде. В этом случае жильцу остаётся только поверить хозяину на слово, что доля коммуналки не завышена.

Этот способ расчёта наиболее простой: нужно просто установить среднюю стоимость «коммуналки, исходя из опыта собственника и арендатора. Но есть существенный недостаток — количество израсходованной энергии/воды/газа в данном случае не учитывается. Например, расход электричества зависит от времени года и образа жизни жильцов, а отопление и вовсе является сезонным платежом. Трудно заранее установить стоимость «коммуналки» на таком уровне, чтобы для арендатора она не была огромной, а арендодателя не вводила в убытки. По этой же причине у налоговых органов могут возникнуть претензии в оправданности такого расчёта стоимости арендной платы.

Общие принципы

Официальное определение коммунального обслуживания приводится в правительственном постановлении № 354. Термином обозначают деятельность специализированной организации по подаче потребляемых ресурсов к недвижимым объектам. Основной задачей является обеспечение комфорта и безопасности эксплуатации строения. В перечень таких услуг разработчики нормативного акта включили:

подачу холодной и горячей воды;
отопление;
снабжение электричеством;
вывоз твердых отходов;
откачку и отведение канализационных стоков;
обеспечение газом.

Постановление содержит правила обслуживания жилой недвижимости – многоквартирных домов и частных коттеджей. Однако терминология применима и к сделкам с производственными, хозяйственными или коммерческими зданиями.

Поставка коммунальных услуг осуществляется снабжающими организациями напрямую либо через управляющие компании. Основанием становится возмездный договор (п. 6 Правил № 354). Соглашение может заключать как номинальный собственник недвижимости, так и арендатор. Это в полной мере отвечает смыслу ст. 616 ГК РФ. Норма возлагает обязанность по текущему содержанию имущества на то лицо, которое фактически эксплуатирует объект.

К сожалению, считать проблему полностью решенной нельзя. Первичную ответственность за состояние имущества законодатель возложил на собственника (ст. 210 ГК РФ). Если коммунальные услуги по договору аренды не будут оплачены вовремя, снабжающая организация предъявит претензии именно к нему. Обоснованность взыскания задолженности по платежам подтвердил ВАС РФ . Это значит, что за недобросовестного партнера придется заплатить арендодателю. Лишь после этого он получит право настаивать на возмещении убытков.

Оплата услуг в составе арендной платы

В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю в составе арендной платы. Возможность применения данного варианта вытекает из норм законодательства, регулирующих арендные отношения.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором. При этом за арендатором не закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги непосредственно их поставщикам. В данной ситуации арендодатель, который является абонентом по договору с коммунальными службами, вправе разрешить арендатору (субабоненту) пользоваться своими сетями. За это арендатор должен компенсировать арендодателю не только арендную плату, но и стоимость потребляемых им коммунальных услуг.

Указанное соглашение между арендодателем и арендатором является способом формирования стоимости аренды и не может быть квалифицировано как отдельный договор (см., например, п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Включить сумму компенсации коммунальных услуг в состав арендной платы можно двумя способами:

сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется;

сумма арендной платы в договоре складывается из двух частей: фиксированный платеж (собственно плата за аренду) и переменный платеж (расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде).

Использование первого способа в некоторых случаях может быть невыгодно. Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы в общем случае стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

При использовании второго способа переменная часть, то есть стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг. При этом положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются. Неизменным должно быть условие о сумме арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а не размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:

по доле занимаемых арендатором площадей помещений;

по показаниям отдельных счетчиков;

исходя из мощности используемого арендатором оборудования и времени его работы.

Методику расчетов закрепите в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить документы по аренде и приложить копии документов коммунальных служб (счета, расчеты), если такое условие предусмотрено договором аренды.