Договор аренды с правом выкупа

Подводные камни

Главный нюанс договора аренды с правом последующего выкупа для владельца объекта – это возможное обесценивание отечественного рубля. Если случится резкий коллапс, арендодатель понесёт крупные убытки. Вспомните: в 2013 г. за 100 рублей можно было купить больше 3$, а в октябре 2020 г. – лишь 1,5$. Вот почему ежемесячный платёж должен быть привязан к твёрдой валюте или к корзине.

Второй важный аспект – риск гибели (порчи) имущества. Под угрозой – автомобили, оборудование, загородные дома, реже – квартиры. В договоре можно предусмотреть обязанность страхования объекта либо переложить риск его случайной гибели (повреждения) на арендатора. Или наоборот – всё зависит от того, в чьих интересах проводится сделка.

Третий момент, на который стоит обратить внимание при аренде транспортных средств с правом последующего выкупа – кто несёт ответственность как владелец источника повышенной опасности. По общему правилу за вред, причинённый ТС, отвечает его титульный собственник

Но поскольку арендатор будет пользоваться машиной (техникой) несколько месяцев или лет, именно он рискует попасть в аварию. В договоре следует указать, что ответственность за вред, причинённый источником повышенной опасности, несёт лицо, фактически владеющее объектом.

Оформление договора купли-продажи: нюансы

Собственникам на заметку: покупатели вправе проверять недвижимость на юридическую чистоту. Для этого они могут попросить вас предъявить выписку из ЕГРП, правоустанавливающие документы

Чтобы оформление договора купли-продажи было быстрым и легким, важно сразу предупредить покупателя о статусе вашей недвижимости. В любом случае, покупатель может запросить выписку самостоятельно в Росреестре

Как правило, в выписке содержится вся информация об объекте: расположение, метраж, кадастровый номер, количество собственников и, конечно же, статус жилья (находится ли в обременении или нет, а также тип ограничений).

Необходимые документы для оформления:

• заявление о регистрации объекта о переходе прав собственности;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (кадастровый и технический паспорт, договор купли-продажи, акт приема передачи недвижимости, договор залога или задатка);
• доверенность, если договор составляется между собственником и посредником. Доверенность должна быть нотариально заверенная;
• квитанция об оплате государственной пошлины. Сумма зависит от вида недвижимости, а также от лица собственника и покупателя (физическое, юридическое);
• выписка из ЕГРП, в которой будет указан кадастровый номер, информация о собственниках и состоянии недвижимости (тип обременения);
• выписка лицевого счета. Можно получить в ЖКХ. Выписка необходима для подтверждения отсутствия задолженности;
• договор аренды, зарегистрированный в Росреестре;
• информация о собственниках и арендаторах (паспортные данные, актуальные номера, прописка);
• разрешение на сделку от супруга, родственников, входящих в долевую собственность;
• разрешение от органов опеки, если один из собственников является несовершеннолетним лицом.

Важно! Договор аренды и информация об арендаторе должна храниться у покупателя.

Как происходит смена арендодателя

Апелляционный суд постановил, что при смене собственника можно вносить правки в договор аренды. Все просто: в договоре указывается, что была произведена смена обязательных лиц. Основанием для изменений служит Гражданский кодекс (статья №382 и №387). Несмотря на то, что наименование собственников меняется, срок действия договора остается прежним. Арендатор на законных правах может продолжать пользоваться недвижимостью до истечения срока.

Нередко возникает вопрос: пока идет регистрация правоустанавливающих документов, кому платить арендную плату? В этом случае собственники должны прописать в договоре, что после подписания сделки, все права переходят новому собственнику, либо арендатор выплачивает плату первому обязательному лицу, пока права не перейдут новому владельцу на законных основаниях.

Важно! Если происходит смена собственников, и вносятся изменения в договор, то потребуется его перерегистрация в Росреестре, иначе все внесенные пункты будут считаться недействительными.

Как расторгнуть договор аренды

Во-первых, можно прийти к обоюдному согласию между арендатором и арендодателем

Во-вторых, важно обратить внимание на договор аренды, в котором указаны потенциальные причины для расторжения

Основные причины:

1. Если ежемесячный платеж не поступает больше трех месяцев.
2. Если имущество арендодателя портится из-за арендатора.
3. Договор составлен с ошибками.
4. Если поднялся коэффициент годового налога на землю и недвижимость.
5. Если коммунальные расходы превышают сумму ежемесячной аренды. В этом случае можно поднять арендную плату через суд, чтобы покрывать все расходы. В этом случае арендатор может отказаться от договора на добровольной основе.
6. Если в договоре прописан пункт о капитальном ремонте. При отказе арендатора можно в судебном порядке расторгнуть договор.

Как расторгнуть договор аренды и снять обременение до регистрации прав собственности

Расторжение договора происходит по классической схеме

Для этого важно подключить продавца и вместе с юристом найти лазейки в договоре. Например, договор аренды можно признать недействительным, если он заключался без письменного разрешения одного из супругов

Все потому, что любая недвижимость, приобретаемая в браке, является собственностью обоих супругов на равных правах.

Оформление покупки и продажи прав аренды: юридическая помощь

Каждый из перечисленных способов подходит для конкретной ситуации, и арендатор должен четко понимать свои цели и возможности. Зачастую ошибки в договоре или незакрепленные условия приводят к тому, то арендатор несет огромные потери.

Компания «Хелп Консалтинг» оказывает весь спектр юридических услуг для юридических лиц по вопросам аренды имущества. Каждому клиенту мы гарантируем комплексную помощь, которая нацелена на результат:

• Бесплатно проконсультируем и проанализируем договор;
• Разработаем проект договора аренды (предварительный и основной);
• Подготовим все необходимые дополнительные документы к договору;
• Поможем решить арендные споры в досудебном и судебном порядке.

Специалисты юридической компании «Хелп Консалтинг» обладают системными знаниями из разных отраслей права и четко понимают специфику хозяйственной деятельности разных видов. Наши юристы с одинаковым профессионализмом помогут заключить договор продажи права аренды земельного участка, договор субаренды коммерческого помещения или приобрести права аренды на муниципальный или государственный объект недвижимости на торгах.

Преимущества сотрудничества с ЮК «Хелп Консалтинг»:

• Бесплатный анализ перспектив дела перед началом работы;
• Оплата за результат — только в случае положительного решения суда;
• Индивидуальный подход с изучением всех тонкостей именно вашей ситуации;
• Персональные менеджер и юрист для каждого клиента;
• Гарантия возврата стоимости услуг, зафиксированная в договоре;

Наш приоритет — долгосрочное сотрудничество. Большинство компаний, которые обратились к нам за помощью, стали нашими постоянными клиентами.

Частые вопросы

Можно ли продать участок в аренде по инициативе арендодателя, во время действия арендного соглашения, если арендатор против?

+

В рассматриваемом случае, скорее всего, речь идет о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя в связи с продажей объекта. Рекомендую внимательно ознакомиться с арендным соглашением. Если им предусмотрена возможность прекращения правоотношений по желанию одной из сторон в любое время, то владелец надела имеет право продать его до истечения срока аренды, но после расторжения договора.

Чем отличается продажа права аренды земельного участка от субаренды?

+

Переуступка аренды земельного участка – это передача прав и обязанностей по договору аренды новому арендатору. При этом, прежний пользователь после сделки, никакого отношения к правоотношениям не имеет. Субаренда – это такой вид передачи объекта во временное пользовании, когда предметом договора выступает земельный участок, не принадлежащий субарендодателю на праве собственности. Последний отвечает по арендному соглашению перед собственником надела и продолжает оплачивать аренду. Он не освобождается от своих прав и обязанностей.

Можно ли выкупить арендованный земельный участок у собственника, если я построил на нем дом, но арендным соглашением выкуп не предусмотрен?

+

Все зависит от правового статуса владельца земли. Если это частное лицо, то арендатору необходимо договориться с ним о выкупе участка, а затем заключить ДКП. Если надел является государственной или муниципальной собственностью, то гражданин вправе обратиться с заявлением о продаже земельного участка арендатору без проведения торгов.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Способ 2: Договор продажи прав аренды

Продажа прав аренды по договору — это по сути переуступка этих прав. Чаще всего такие сделки оформляют из соображений взаимной выгоды: стороны экономят время, которое необходимо на расторжение старого договора и оформление нового. Подобные сделки регламентированы нормами ст. 615 ГК РФ: без соблюдения этих правил продажа договора аренды нежилого помещения считается недействительной.

При переуступке прав аренды новый арендатор получает недвижимость на тех же условиях, что и предыдущий. Если договор был заключен на длительный период и прошел регистрацию в Росреестре, то контрагент только выигрывает от подобной сделки. Согласно ст. 615 ГК РФ при перенайме обязательно выполнение следующих требований:

• Новый арендатор должен пользоваться имуществом только на тех условиях, которые прописаны в договоре аренды;
• Третье лицо может купить договор аренды помещения с согласия арендатора и получить все права на имущество. Отсутствие согласия арендодателя — основание для признания договора продажи прав недействительным. При этом арендодатель не обязан давать согласие — это является его правом;
• Если арендатор нарушает условия договора, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Условия договора стороны должны обговаривать заранее

Если вы планируете купить права аренды в Москве или другом городе, вам необходимо обратить внимание на следующие моменты:

• Договор должен быть возмездным (должна быть указана цена, за которую продаются права), чтобы исключить риск признания его недействительным;
• Предмет договора должен быть четко описан (специалисты рекомендуют делать приложение с подробным описанием);
• Прописывается ответственность за нарушение условий договора, в том числе право арендодателя требовать уплаты неустойки наряду со взысканием аренды;
• Также должен быть указан срок договора аренды и возможность его продления после истечения этого срока.

Договор продажи права аренды земельного участка или недвижимости заключается в такой же форме, что и договор аренды. В частности, договор перенайма подлежит государственной регистрации, если первичный документ был зарегистрирован в Росреестре.

Претензия 3. Аренда у учредителя компании

Арендную плату, которую компания перечисляет своему единственному учредителю, налоговики признают необоснованным расходом. Ситуация усугубляется, если компания передала этому учредителю функции управления.

Тогда суд согласится с контролерами, что вся сделка по аренде направлена лишь на завышение расходов компании (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.16 N Ф08-1290/2016, оставлено в силе определением Верховного суда РФ от 28.07.16 N 308-КГ16-8588).

Риски аналогичны, если арендодатель — директор компании, который одновременно является предпринимателем на упрощенке. Подтверждает это постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.03.17 N А29-2507/2016.

Налоговики запрещают сразу списать аренду земли под строительство

Инспекторы требуют включать в первоначальную стоимость основного средства арендную плату за землю, на которой компания строит недвижимость. Если компания не амортизирует затраты, а признает арендную плату единовременно, инспекторы доначислят налог на прибыль.

Но суды отменяют подобные доначисления. Во-первых, Налоговый кодекс не требует включать арендную плату за землю в первоначальную стоимость недвижимости. Во-вторых, если компания строит для перепродажи, здание не станет для нее основным средством, а останется товаром. А товары в налоговом учете будут отражаться по стоимости приобретения. Значит, арендную плату компания вправе списать единовременно (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.05.16 N Ф01-1456/2016, Ф01-1497/2016, оставлено в силе определением Верховного суда РФ от 08.08.16 N 301-КГ16-8849)

Зеркальная ситуация — компания сдает актив в субаренду своему учредителю. Налоговики также могут заявить, что сделка лишь на бумаге, а на самом деле имуществом пользуется третье лицо. Значит, расходы по аренде необоснованны. Иногда судьи с этим соглашаются (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.02.17 N Ф09-12398/16). Риск возрастает, если размер арендной платы выше, чем оплата субаренды.

Как избежать проблем.

Докажите реальность и разумную цель сделки. Нужно ответить на вопрос, зачем нужна сделка. Например, обосновать реальность можно тем, что договор аренды заключили давно, когда компанией управлял независимый генеральный директор или когда арендодатель еще не был 100-процентным участником общества.

Убеждайте, что размер арендной платы соответствует рыночному уровню, а дарение, в том числе оказание услуг на безвозмездной основе, между юрлицами официально запрещено (подп.4 п.1 ст.575 ГК РФ). У компании нет физической возможности арендовать аналогичные активы у других собственников. Убедительность этих доводов определит суд.

Укажите, что субаренда также приносит прибыль и разрешена договором. Компания как арендатор оказывает допуслуги по содержанию объекта или взаимодействию с множеством отдельных арендодателей или госорганами.

Докажите реальность и необходимость аренды

Претензия 6. Слишком дорогая аренда

Когда компания арендует имущество по завышенной цене у взаимозависимого лица, налоговики пересчитают расходы исходя из рыночных цен. Инспекторов не смущает, что они не вправе контролировать цены.

Завышение цены налоговики воспринимают как один из признаков получения необоснованной налоговой выгоды и доначисляют налог на прибыль. Если отклонение цены от рыночной будет значительным, например, в 4-12 раз, судьи могут поддержать доначисления (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.03.17 N 04АП-488/2017).

Инспекторов заинтересует завышенная арендная плата

Как избежать проблем.

Докажите, что цена сделки находится в пределах рыночной. Например, представьте прайс-листы, справки, пригласите оценщика и т.д. Другой вариант — доказывать, что взаимозависимости нет, или настаивать на уникальности объекта аренды, который не с чем сравнивать.

Как учесть арендную плату за прошлые периоды

По общему правилу компания вправе учесть арендную плату в расходах на одну из следующих дат: дату расчетов, дату предъявления документов или на последний день месяца (подп.3 п.7 ст.272 НК РФ). Если компания учтет ее позже, налоговики могут снять расходы. Особенно когда период возникновения расходов не входит в период проверки. Тогда инспекторы доначислят налог на прибыль, штраф и пени.

Если арендодатель взыскивает арендную плату через суд, арендатору безопаснее учесть ее в периоде, когда он пользовался объектом. Пример — постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.10.16 N Ф07-8770/2016. В этом деле компания не смогла признать расходы в периоде взыскания, хотя она использовала сразу две тактики защиты. Сначала заявила, что эти расходы относятся к штрафам, которые учитываются на дату признания должником. Затем настаивала, что имеет право исправить ошибку в периоде ее выявления (п.1 ст.54 НК РФ). Судьи поддержали инспекторов

Аренда с правом выкупа: отличия от лизинга

Какой вариант выгоднее и безопаснее? На первый взгляд, сделки очень похожи, но по факту между ними имеется ряд серьёзных отличий. Ключевое из них, по моему мнению – последствия неисполнения обязанностей арендатором (лизингополучателем). Именно риск лишиться всех вложенных средств пугает тех, кто вступает в правоотношения.

Последствия неисполнения договора лизинга и их рассмотрение в судебном порядке оговорены от 14.03.2014 N 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга»

Особое внимание привлёк п.3.2, где отмечено, что часть вложенных средств может быть возвращена. Ничего подобного по договору аренды не предусмотрено (и постановления Пленума нет)

Лизингополучатель вправе возвратить часть денег, за вычетом:

1. Доказанной суммы финансирования;
2. Убытков лизингодателя (затраты на возврат, демонтаж, ремонт, хранение, транспортировку имущества, штраф за досрочный возврат кредита);
3. Санкций по договору.

Важно! Лизингодатель не обязан в добровольном порядке передавать бывшему лизингополучателю какие-либо средства. Для их возврата потребуется обращение в суд с исковым заявлением

Обязанность расчёта в данном случае лежит на лице, защищающем свои интересы.

Сходства и отличия

Характеристика	Аренда	Лизинг
Количество сторон, участвующих в сделке	2: арендатор, арендодатель	3: продавец, лизингодатель, лизингополучатель
Право последующего выкупа	Может быть определено дополнительным соглашением	Обязательно указывается при заключении договора
Последствия расторжения	Стороны возвращаются в исходное состояние	Лизингополучатель вправе рассчитывать либо на возврат части вложенных денег, либо получить дополнительные убытки
Риск гибели имущества	На арендодателе	На лизингополучателе
Страхование	По усмотрению сторон
Досрочное завершение сделки (вне графика, утверждённого участниками)	В зависимости от условий договора, но принципиально не запрещено

Кроме того, в лизинге могут участвовать только специальные субъекты – компании, осуществляющие инвестиционную деятельность профессионально. Быть стороной в договоре аренды могут как юридические, так и физические лица. Специализироваться на таком занятии им необязательно.

Другой комментарий к статье 656 Гражданского Кодекса РФ

1. Предмет договора аренды в данном случае весьма специфичный — предприятие как имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Его понятие и структурные элементы определены в ст. 132 ГК РФ. В комментируемой статье описание элементов, входящих в предприятие, по сути аналогично описанию, которое содержится в ст. 132 ГК РФ <1>.

———————————
<1> См. комментарий к ст. 132 ГК РФ в кн.: Гражданский кодекс Российской Федерации: Недвижимые и движимые вещи. Ценные бумаги. Защита чести, достоинства и деловой репутации. Охрана частной жизни. Постатейный комментарий к главам 6 — 8 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014 (автор соответствующего комментария — Б.М. Гонгало).

2. В связи с тем, что в большинстве случаев право владения и пользования имуществом, находящимся в собственности других лиц, возникает на основании договора аренды, передача данного имущества в пользование третьим лицам возможна на основании договора субаренды и, значит, необходимо соблюдение требований, предусмотренных правовыми актами в части получения согласия соответствующего субъекта на передачу имущества — как правило, собственника имущества (п. 2 ст. 615 ГК). Аналогичное согласие требуется и от залогодержателя в том случае, если арендуемое имущество является предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК) и т.д.

3. Право осуществления предпринимательской деятельности, на осуществление которой выдана лицензия, не может быть предметом передачи иным лицам, что вытекает из Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», где сказано, что вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (ст. 7).

В то же время в предмет договора аренды предприятия могут войти права на использование исключительного права на результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации. Правообладатель может предоставить иному субъекту — лицензиату такое право по лицензионному договору в предусмотренных таким договором пределах, т.е. предоставить лицензию (ст. 1235, 1236). В свою очередь согласно ст. 1238 ГК РФ при письменном согласии лицензиара лицензиат может по договору предоставить право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации другому лицу, т.е. заключить сублицензионный договор. Это означает, что если в состав арендуемого комплекса предприятия входит право использовать результаты интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, то они могут быть переданы в аренду с согласия правообладателя.

4. Субъектный состав договора аренды предприятия традиционен: арендатор и арендодатель. В качестве арендатора могут выступать только субъекты, осуществляющие предпринимательскую деятельность, — коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, поскольку предприятие может быть использовано только для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК).

Арендодателем может выступать любое лицо, обладающее правом собственности на предприятие. Это могут быть в том числе и физические лица, и некоммерческие организации, которые приобрели предприятие на законных основаниях. Осуществление предпринимательской деятельности с использованием этого предприятия выходит за рамки их правоспособности, но передать предприятие в аренду такие лица вправе.

5. В комментируемой статье установлено, что арендодатель не освобождается от обязательств перед кредиторами предприятия в том случае, если в состав передаваемого по договору предприятия были включены обязательства, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него должного разрешения. В этом случае обязательства арендатора прекращаются невозможностью исполнения (ст. 416 ГК) и обязанным лицом остается только арендодатель.

Как составить договор аренды с правом выкупа?

   Договор аренды готовится в письменной форме в трех экземплярах. Представляет собой смешанную сделку. Сюда входят элементы договора аренды и купли-продажи

Важно знать, что такой вид оформляется в форме, которая установлена для покупки недвижимости

   Обязательно указывается, что недвижимость переходит к арендатору в собственность по истечению срока договора или раньше, если внесена вся сумма досрочно.

   Законодателем предусмотрены все условия, необходимые для отражения в документе. Особенно это касается предмета и цены. Кроме того, надо отразить стоимость выкупной цены. Указать включается ли она в арендные платежи, цена фиксированная или нет, а также будет ли она индексироваться. Для определения стоимости лучше сделать оценку имущества.

   Что касаемо предмета договора, то здесь надо прописать наименование, место нахождения, кадастровый номер, площадь, функциональное назначение (к примеру нежилое помещение может быть складским или торговым).

   Так же в документе указываются условия оплаты покупки и арендных платежей, права, обязанности и ответственность сторон, порядок расторжения.

ПОЛЕЗНО: закажите анализ договора, чтобы не подписать его на крайне не выгодных для себя условиях

Стороны договора аренды с правом выкупа нежилого помещения и их обязанности

В качестве участников договора аренды недвижимости с последующим выкупом, несмотря на наличие в нем элементов купли-продажи, выступают:

• арендодатель — как правило, собственник имущества (исключение — субаренда), который передает другой стороне объект недвижимости в аренду, а после выплаты выкупной цены — в собственность;
• арендатор — лицо, заключившее с собственником недвижимости соглашение об использовании имущества с возможностью его выкупа при условии внесения арендной платы и возмещения согласованной стоимости.

Поскольку договор является смешанным и включает условия купли-продажи, допустимо именовать стороны также как покупатель и продавец соответственно.

Правовой статус сторон определяется с учетом условий сделки и предполагает возложение на арендодателя (продавца) следующих обязанностей:

• предоставить недвижимость во владение и пользование другой стороне;
• осуществлять капитальный ремонт до момента выплаты выкупной цены и перехода права собственности к арендатору;
• нести расходы по уплате налогов и сборов.

Этот перечень не является исчерпывающим, дополнительные условия могут быть определены в договоре.

Арендатор (покупатель) обязан:

• уплачивать арендные платежи в установленные договором сроки в оговоренном там же порядке;
• производить текущий ремонт помещения;
• нести расходы на содержание имущества.

Данный перечень также может быть расширен условиями договора, определенными сторонами.

В соглашение могут включаться и прочие условия, в том числе касающиеся перехода риска случайной гибели недвижимости, содержания имущества и возложения на одну из сторон расходов по государственной регистрации сделки.

Ответственность сторон

В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:

Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 15% от суммы задолженности.

В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.

Льготный выкуп

Законодательство разрешает субъектам малого и среднего предпринимательства выкуп арендуемого имущества, которое находится в государственной или муниципальной собственности.

Льготный выкуп арендуемого имущества в Московской области регулируется:

• ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

• Законом Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ «О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области».

Право преимущественного выкупа подразумевает, что при принятии решения о приватизации объекта недвижимого имущества, сданного в аренду предпринимателю, соответствующий государственный орган должен сначала предложить арендатору выкуп арендуемого имущества по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Инициаторами сделки купли-продажи государственного или муниципального имущества могут быть и владелец недвижимости, и арендатор.

Для того, чтобы воспользоваться преимущественным правом выкупа имущества, арендуемого предпринимателем, необходимо соблюсти четыре условия:

1) арендовать недвижимое имущество не менее 2 лет;

2) не иметь задолженностей по арендным платежам;

3) числиться в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, ведущимся налоговой инспекцией;

4) недвижимое имущество не должно быть включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу. Из данного пункта переходными положениями Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрено исключение, в соответствии с которым арендатор – субъект МСП может подать заявление о выкупе арендуемого имущества в случае, если он арендует его непрерывно в течение не менее 3-х лет, а само имущество находится в перечне имущества, подлежащего передаче в льготную аренду для малого бизнеса, в течение 5 и более лет.

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах. По закону, срок рассрочки не может быть менее 5 лет, при этом покупателю на рассроченную сумму начисляются проценты в размере 1/3 от ключевой ставки Центробанка. До полного расчета имущество считается находящимся в залоге у собственника.

Право льготного выкупа государственного имущества не распространяется на недвижимое имущество:

Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения

Помимо этого, органы местного самоуправления ежегодно устанавливают минимальную арендную плату за 1 м² нежилых помещений. Это предусматривает подпункт 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 Налогового Кодекса Украины (далее НКУ). Она зависит от многих факторов, таких, например, как место расположения этого объекта, его физическое состояние, историческая ценность и пр. Перед заключением договора аренды желательно ознакомиться с этими цифрами и установить арендную плату на уровне не ниже, чем предусматривает этот документ.

Но будет ли сдача в аренду нежилого помещения считаться предпринимательской деятельностью? На практике подобные дела всегда передаются в суд, который принимает во внимание всю совокупность сопутствующих факторов. Сдача в аренду наверняка будет признана предпринимательской деятельностью при следующих условиях:

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

• заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
• договор аренды (заверенная нотариусом копия);
• кадастровый паспорт участка;
• письменное согласие собственника земли (если требуется);
• квитанция об оплате госпошлины;
• справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

• паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
• если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

• документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
• учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

• дата заключения договора;
• реквизиты участников сделки;
• сведения об арендуемой земле;
• арендная плата;
• условия расторжения сделки;
• сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.