Можно ли использовать адрес жилого помещения, как юридический адрес организации?
Регистрация юридического лица требует заполнения такого пункта, как юридический адрес организации. По указанному адресу и производится государственная регистрация юридического лица. Согласно пункту 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ, юридическое лицо регистрируется государственными органами по месту постоянного размещения его действующего исполнительного органа, а при отсутствии такового, — по месту расположения другого органа или какого-либо лица, имеющего право действовать от имени данного юридического лица без доверенности. Так как право действовать от имени юридического лица без предъявления доверенности есть у генерального директора, то логично предположить, что в качестве юридического адреса организации может быть указан адрес места его проживания. И это действительно так. Юридическое лицо может регистрироваться по месту прописки генерального директора.
Российское законодательство никакими другими документами не запрещает размещать постоянно действующий исполнительный орган любого юридического лица по месту прописки (адресу места жительства) руководителя или другого должностного лица, действующего от имени юридического лица без предъявления доверенности. Но на практике, увы, регистрирующие органы в большинстве случаев отказывают в регистрации юридического лица по месту прописки генерального директора. Юридическим лицам приходится искать другие варианты. В результате чего и возникают так называемые «адреса массовой регистрации юридических лиц». Те же, кто не смиряется с незаконными действиями регистрирующих органов и обращается в суд, выигрывают дела, так как суд становится на их сторону.
Суды аргументируют свои действия следующим. Основанием для отказа в регистрации может быть только лишь непредставление необходимых документов, или предоставление их не в тот регистрирующий орган в какой следовало. Кроме того, согласно законодательству, регистрация должна осуществляться по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа, каковым, по сути, и является генеральный директор. Значит, он вправе указывать в учредительных документах свой домашний адрес. Этой же позиции придерживается и Минфин РФ, который письмом от 3 декабря 2008 г. N 03-01-11/5-159 поясняет, что в действующем законодательстве РФ не содержится запрета на размещение исполнительного органа любого юридического лица по адресу места жительства руководителя, имеющего право совершать действия от имени этого юридического лица без предъявления доверенности.
Таким образом, закон разрешает осуществлять профессиональную и предпринимательскую деятельность на дому лицам, имеющим законное право находиться на территории данного жилого помещения на основании права собственности, права безвозмездного пользования или аренды, при условии, что их работа не является грязной, шумной, доставляющей неудобства окружающим. В случае, когда в квартире предполагается открыть магазин, салон красоты, прачечную, действующий офис какой-либо компании все же придется переводить помещение в фонд коммерческой недвижимости . При этом необходимо заранее определиться с возможностью такого перехода, по поводу чего есть вполне конкретные замечания со стороны законодательных органов. Бизнесом в этом случае можно заниматься только после оформления всех разрешающих документов.
Вопрос, можно ли арендовать жилое помещение под офис, интересует многих. Ведь по закону собственник квартиры имеет право предоставить в аренду помещение, заключив с частным или юридическим лицом . При этом воспользоваться съемной квартирой можно только по прямому назначению. И в этом случае лица, проживающие там, совершенно правомерно могут использовать ее для профессиональных целей, если будут соблюдены некоторые условия.
Жилое помещение в аренду
Чтобы соблюсти все формальности, которых требует аренда помещения, следует предпринять такие шаги:
- Собственник передает жилье по договору в аренду юридическому лицу (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ), непременно наделяя его правом на вселение в помещение граждан, не согласуя с арендатором.
- Юрлицо может предоставить квартиру своим сотрудникам в безвозмездное пользование до полугода (главное, не забыть этот срок продлевать). В заключаемом документе не забудьте оговорить, что жилье выделено для проживания с возможностью пользоваться им для профессиональной деятельности. А сотрудники обязаны учитывать права соседей, их законные интересы, а также требования законодательства по обеспечению пожарных, санитарных, экологических норм.
- В каждый трудовой договор с этими работниками вносятся условия, оговаривающие проживание их в служебной квартире, которую им предоставил работодатель (арендатор квартиры). Изменяются и их служебные обязанности с учетом профессиональной деятельности, которой они будут заниматься в квартире, которая им предоставлена.
- Вселив в это жилое помещение руководителя организации, адрес можно регистрировать у налоговиков как юридический адрес фирмы.
Все вышеуказанные действия позволят юридическому лицу осуществлять предпринимательскую деятельность максимально легально. Адрес квартиры может быть без опасений использован для рекламных объявлений, в ней возможно вести прием посетителей и при этом не нарушать законные права жителей дома.
Собственник жилья имеет право использовать квартиру под собственный офис, либо сдать её в наём для тех же целей, но при условиях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ. Согласно статье 17 указанного кодекса, проживать в квартире имеет право сам владелец, его родственники, друзья или арендатор. Работать по месту жительства без перевода квартиры в нежилой фонд можно лишь в тех случаях, когда род деятельности не ущемляет права других граждан и не нарушает правила пользования жилищным фондом. Может возникнуть вопрос можно ли сдавать квартиру под офис если она находится в собственности.
В соответствии с законодательством запрещена организация в квартирах яслей, мини гостиниц, прачечных, магазинов, салонов красоты, производства различной направленности. В таком случае потребуется перевод помещения в нежилой фонд, но далеко не любую квартиру можно в него переквалифицировать.
Сдача квартиры под офис юридическому лицу запрещена законом. Сама процедура включает в себя множество предварительных требований, соблюдение которых обязательно. Например, квартира должна иметь отдельный вход или возможность его организации. Так помещения, расположенные выше первого этажа, такого шанса практически лишены. Хотя, даже на крупных магистралях города встречаются замысловатые конструкции, позволяющие посетителям магазинов забираться по наружным лестницам на вторые этажи зданий.
Так же потребуется письменное согласие от членов семьи, 2/3 всех соседей, муниципальных депутатов и жильцов на использование имущества, находящегося в коллективной собственности. Причем в эту категорию входит придомовая территория, несущие конструкции, лестницы, подвалы, мансарды и прочее.
Все описанное Выше дает приблизительное представление о том, можно ли сдать квартиру под офис
или любой другой вид деятельности. Теоретически это возможно
, если предусмотреть все возможные затруднения. Извлечь хорошую коммерческую выгоду из этого можно, но только если Вы делаете офис класса А в центре Москвы
. Если же квартира расположена в районе Марьино, то срок окупаемости проекта составит около 100 лет. Не забывайте, что Вам придется собирать огромное количество подписей и документов, а на каком основании они собираются, догадайтесь сами.
Но существует еще один проверенный способ извлечения прибыли. Если квартира находится на первом этаже первой линии домов в проходном месте. Потенциальная прибыль в данном случае легко покроет все издержки и найти арендатора на такое место не составит труда.
Комментарий к Ст. 17 Жилищного кодекса РФ Бесплатная юридическая консультация по телефонам: 8 (499) 938-53-84 (Москва и МО) 8 (812) 467-95-33 (Санкт-Петербург и ЛО) 8 (800) 301-79-07 (Регионы РФ)
1. Жилое помещение должно использоваться по прямому назначению на основе права собственности или в соответствии с договором найма жилого помещения (социального, коммерческого найма) и др.
Содержание собак и кошек в квартирах допускается при условии соблюдения санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил и правил содержания собак и кошек в городах и других населенных пунктах. В квартирах, где проживают несколько нанимателей, кроме вышеуказанных требований, необходимо согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей.
Особые меры охраны здоровья, предосторожности должны быть предприняты владельцами собак в отношении детей, инвалидов и пожилых людей. Наниматели и их члены семьи обладают правом требовать запрета содержания собак, представляющих опасность для окружающих своим поведением, через суд
Содержание в квартирах, на балконах, лоджиях и т.п. других животных, птиц, пчел недопустимо (запрещается).
2. Жилые помещения могут использоваться проживающими в них на законных основаниях для профессиональной, индивидуальной предпринимательской деятельности, если при этом не нарушаются:
а) права и законные интересы других граждан (проживающих в той же квартире, по соседству в других);
б) требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В частности, действия, создающие шум и вибрацию, работы, приводящие к порче жилых помещений; профессиональная деятельность, связанная с опасными, вредными веществами для окружающих, другие действия, нарушающие нормальные условия проживания граждан и в других жилых помещениях.
3. На основе вышеуказанных требований не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
4. Пользование жилым помещением осуществляется на основе соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Размещение в жилом помещении промышленного производства, как отмечалось, не допускается. Однако, как предусматривается в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. <*>, жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
———————————
<*> Российская газета. 2006. 27 января.
В квартирах жилых домов, жилых комнатах общежитий запрещается устраивать различного рода производственные и складские помещения, в которых обычно применяются и хранятся взрывоопасные и пожароопасные вещества и материалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, комнат, в том числе при сдаче их в аренду.
Не допускается хранение баллонов с горючими газами в индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах, на кухнях, в цокольных этажах, в подвальных и чердачных помещениях, на балконах и лоджиях <*>.
———————————
<*> Приказ Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 18 июня 2003 г. «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)» // Российская газета. 2003. 4 июля.
Квартиру можно использовать в качестве офиса при соблюдении следующих условий:
- Квартира принадлежит предпринимателю на основании свидетельства о праве собственности или на прочих законных основаниях, например, он ее арендует на основании договора или получил в безвозмездное пользование. То есть у человека, желающего осуществлять свою профессиональную или предпринимательскую деятельность в квартире должны быть официальные документы, которыми он может подтвердить правомерность обладания или использования квартиры в качестве жилья.
- Предпринимательская или профессиональная деятельность владельца или пользователя квартиры не ущемляет права других граждан, к которым относятся члены семьи нанимателя или собственника, полноправные владельцы квартиры (в случае сдачи ее предпринимателю в аренду), соседи.
- Лицо занимается профессиональной или предпринимательской деятельностью на законном основании. То есть человек принят в штат какой-либо компании или организации на основании трудового договора или имеет свидетельство индивидуального предпринимателя.
На данный момент законодательство не расшифровывает, что именно подразумевается под используемым понятием профессиональная деятельность. Но логично предположить, что, скорее всего, имеется в виду интеллектуальный труд бухгалтеров, юристов, адвокатов, репетиторов и так далее, либо труд людей творческих профессий.
Относительно деятельности адвокатов существует другое положение. Закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» особо оговаривает, что адвокат имеет право использовать для размещения своего кабинета жилые помещения, находящиеся у него в собственности, либо принадлежащие членам его семьи, с их письменного согласия.
В настоящее время довольно много людей занимаются предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, являясь зарегистрированным индивидуальным предпринимателем. Индивидуальному предпринимателю закон также разрешает заниматься своей деятельностью в жилом помещении без переоборудования квартиры . Но вот об использовании жилых помещений в качестве места деятельности юридических лиц законодательство не высказывается столь однозначно. Этот вопрос заслуживает особого внимания.
Какой вердикт?
Сорок пять
дней – срок, в течение которого чиновники должны принять решение о переводе
либо об отказе в переводе жилого помещения в нежилое с момента представления
заявителем в орган местного самоуправления пакета документов. Со дня вынесения
решения в трехдневный срок последний вручает заявителю или направляет ему по
почте на адрес, указанный в заявлении, уведомление о переводе (отказе в
переводе) жилого помещения в нежилое (п. 5 ст. 23 ЖК РФ), форма которого
утверждена Постановлением Правительства РФ № 502
.
Обратите внимание: отказать в переводе помещения
в нежилой фонд чиновники могут только в определенных случаях (п. 1 ст
24 ЖК
РФ), а именно:
непредставление указанных выше документов;
представление документов в орган местного
самоуправления не по месту нахождения жилого помещения (квартиры);
«переводимое» помещение не соответствует
критериям ст. 22 ЖК РФ, например, отсутствует техническая возможность
организовать отдельный вход в помещение. Так, ФАС СКО в Постановлении от
26.10.2006 №?Ф08-4957/2006 поддержал орган местного самоуправления, отказавший
заявителю в переводе жилого помещения в нежилой фонд, указав, что для перевода
спорного помещения в нежилое необходимо организовать отдельный доступ в него,
то есть провести перепланировку с отдельным входом;
проект переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения не отвечает требованиям действующего законодательства.
Обратите внимание: решение об отказе в переводе
помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на
перечисленные нарушения (п. 2 ст
24 ЖК РФ).
Следовательно, во всех остальных случаях
чиновники обязаны принять решение о переводе жилого помещения в состав нежилого
фонда, иначе решение органа местного самоуправления об отказе в таком переводе
можно обжаловать в судебном порядке. Благо, положительной арбитражной практики
хватает.
Например, в Постановлении от 23.05.2006 №
Ф09-4051/06-С3 ФАС УО поддержал индивидуального предпринимателя, изъявившего
желание перевести квартиру в нежилое помещение для использования его под
магазин продовольственных товаров. Бизнесмен обратился в администрацию Перми с
соответствующим заявлением, приложив к нему документы, предусмотренные п. 2 ст.
23 ЖК РФ. Но чиновники заявили, что вопрос о переводе жилого помещения в
нежилое будет рассмотрен только после того, как предприниматель представит
полный пакет документов, соответствующий регламенту, утвержденному приказом
заместителя главы города (начальника Департамента планирования и развития
территории г. Перми). Предприниматель обратился в суд, который расставил все
точки над «i». По мнению ФАС УО, поскольку предпринимателем были представлены все
документы, предусмотренные жилищным законодательством, а отказ городской
администрации со ссылкой на регламент не предусмотрен п. 2 ст. 24 ЖК РФ,
действия чиновников не соответствуют действующему законодательству.