Договор ренты: что нужно о нём знать и как правильно заключить

Главные риски договора ренты с пожизненным иждивением

Договор ренты — довольно рисковая сделка, и опасности подстерегают как получателя пожизненного содержания, так и плательщика. Разберём главные риски для обеих сторон:

Риски получателя ренты

Риски плательщика ренты

Столкновение с мошенниками — важно заключать сделку только с проверенными гражданами и организациями, поскольку есть риск, что получатель иждивения останется и без недвижимости, и без пожизненного содержания.

Переселение в менее комфортабельное жилище — человека, нуждающегося в уходе со стороны, могут выселить из квартиры или жилого дома в какую-нибудь тесную комнату или даже деревенскую избу без удобств.

Столкновение с недобросовестным плательщиком — на практике бывали ситуации, когда получателям ренты своевременно не давали лекарства (или, напротив, превышали дозировку), надеясь тем самым быстрее добиться смерти владельца недвижимости.

Большой груз ответственности — неизвестно, как долго проживёт получатель ренты, и, даже если плательщик с ним в хороших отношениях, ему придётся ежедневно навещать этого человека, заботиться о нём, обеспечивать всем необходимым, что может быть морально и финансово не всем по силам (если эти условия будут прописаны в соглашении).

Столкновение с недобросовестным получателем пожизненного содержания — например, он может подать в суд против плательщика, уверяя, что никакой заботы о себе не получает. Потому плательщику необходимо сохранять все чеки, товарные накладные и иные документы, подтверждающие, что он качественно исполняет свои обязанности.. В договорах нужно максимально подробно прописывать все условия

Например, плательщик может настоять на перечислении всех видов услуг, в которых нуждается получатель пожизненного содержания. В свою очередь, человек, нуждающийся в заботе, может запретить другой стороне сделки переселять его в другое жилище, сдавать его недвижимость в аренду или передавать в залог

В договорах нужно максимально подробно прописывать все условия. Например, плательщик может настоять на перечислении всех видов услуг, в которых нуждается получатель пожизненного содержания. В свою очередь, человек, нуждающийся в заботе, может запретить другой стороне сделки переселять его в другое жилище, сдавать его недвижимость в аренду или передавать в залог.

Работаем по всей России

+
активных клиентов ЕЮС

лет
на рынке

Получить консультацию

+ 250 юристов
готовы помочь в решении вашей ситуации

Обязательно ли удостоверять договор ренты у нотариуса?

Общая информация о договоре ренты

Договор ренты является сделкой, в которой одна сторона (арендатор) передаёт другой стороне (арендодатель) право пользования имуществом взамен определенного вознаграждения.

Нотариальное удостоверение договора ренты может стать дополнительным гарантом обеспечения прав сторон и исключения возможных споров.

Преимущества удостоверения договора ренты у нотариуса

Удостоверение договора ренты у нотариуса имеет несколько преимуществ:

Дополнительная гарантия: Нотариальное удостоверение создает дополнительные гарантии исполнения обязательств сторонами и защищает их права.
Доказательство договора: Удостоверенный нотариусом договор ренты имеет большую силу доказательства в случае возникновения судебных споров.
Удобство: Нотариус предоставляет удобные условия для заключения договора, в том числе возможность консультации и проверки всех необходимых документов.

Возможности без удостоверения у нотариуса

В случае, если стороны не планируют удостоверять договор ренты у нотариуса, они могут:

Заключить договор в простой письменной форме: Для заключения договора ренты достаточно простой письменной формы с указанием существенных условий договора.
Установить дополнительные гарантии: Стороны могут включить в договор дополнительные гарантии исполнения обязательств, например, залог или поручительство третьих лиц.

Хотя удостоверение договора ренты у нотариуса не является обязательным, это может быть полезным в некоторых случаях для создания дополнительных гарантий и удобства при заключении сделки. Однако, если стороны не планируют удостоверять договор у нотариуса, они всё равно могут заключить его в простой письменной форме и установить дополнительные гарантии для обеспечения прав и интересов каждой из сторон.

Квартира в подарок

По договору дарения одна сторона безвозмездно передает другой стороне в собственность объект недвижимости. Договор дарения не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, но при желании может быть им удостоверен. Однако чаще всего договор дарения подписывается в простой письменной форме. Договор дарения не подлежит обязательной регистрации в регистрационной службе, регистрируется только переход права собственности.

Договор дарения довольно широко распространен на рынке, особенно между близкими родственниками. Если договор дарения заключается между людьми, не состоящими в родстве, то одариваемый должен будет заплатить налог 13% от инвентаризационной стоимости квартиры. Даритель не может прописать условия владения квартирой или какие-то собственные выгоды от дарения, так как сделка является безвозмездной и безусловной.

Особенностью договора дарения является то, что договор считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации в регистрационной службе, поэтому для регистрации перехода права собственности к одаряемому достаточно просто принести договор в регистрацию службу. Собственность переходит в момент передачи имущества. Присутствие дарителя не требуется, вопросов все ли с ним в порядке никто не задает. Поэтому договор дарения подходит только для тех, кто безгранично доверяет друг другу.

Часто прибегают к договору дарения как к способу ухода от преимущественного права покупки при сделке купли-продажи, например, при продаже доли квартиры преимущественное право покупки имеют обладатели других долей, а при дарении долю принять в дар может кто угодно.

Расторгнуть договор дарения очень сложно, тем более, если он был зарегистрирован регистрационной службой. Однако, если предметом договора дарения является единственная квартира пенсионера или психическое состояние дарителя в момент совершения сделки вызывало сомнения, или же после дарения наступили существенные ухудшения условий жизни, то в судебном порядке можно попробовать признать договор недействительным, хотя шансы ничтожно малы. Без суда можно расторгнуть договор дарения только по соглашению сторон.

В какой форме можно выплачивать ренту?

При заключении договора аренды жилого помещения важно обсудить и согласовать форму выплаты ренты с арендодателем. Существуют различные способы оплаты, которые могут быть удобны и для арендатора, и для арендодателя

Рассмотрим наиболее распространенные формы:

1. Наличными

Оплата ренты наличными является одним из самых простых и распространенных способов. Арендатор может выплачивать ренту в день подписания договора или в конкретную дату каждого месяца. Такой способ подходит тем, кто предпочитает расчеты в денежной форме и имеет возможность посещать арендодателя для оплаты.

2. Банковским переводом

Оплата ренты банковским переводом является удобным и безопасным способом для обеих сторон. Арендатор может осуществить перевод с помощью интернет-банкинга или посетить специальное отделение банка. Этот способ обеспечивает надежность и отсутствие задержек при выполнении платежа.

3. Через платежные системы

Современные технологии позволяют выплачивать ренту с использованием различных платежных систем. Арендатор может воспользоваться системами электронных платежей, такими как Яндекс.Деньги, WebMoney, PayPal и др. Это удобно для тех, кто предпочитает электронные способы оплаты и хочет избежать временных и физических затрат.

4. Автоматический платеж

Для удобства арендатора и арендодателя можно организовать автоматический платеж. При этом счет будет автоматически списываться со счета арендатора каждый месяц в указанную дату. Этот способ позволяет избежать забытых платежей и своевременно оплачивать ренту.

5. Другие способы

В зависимости от соглашения сторон, возможны и другие способы оплаты ренты. Например, арендатор может предоставить авансовый платеж на несколько месяцев, заключить договор на определенный срок и производить выплату одним платежом и т.д. Все детали должны быть четко оговорены в договоре аренды.

Постоянная рента

1. Конститутивным признаком постоянной ренты является то, что она устанавливается навечно. В экономическом смысле плательщик получает кредит (имущество получателя) и обязуется вносить плату (рента) до тех пор, пока не прекратится пользование кредитом (выкуп ренты). Как следствие, смерть сторон, заключивших договор, не прекращает ренту. Их место занимают наследники.

2. Если иной период выплаты не предусмотрен договором, плательщик обязуется ежеквартально уплачивать определенную сторонами ренту в деньгах, а в случаях, предусмотренных договором, в натуре (например, передавать 200 кг картофеля, выращенного на земельном участке, переданном под выплату ренты). В упрощенном виде экономически грамотные стороны определяют размер постоянной ренты исходя из стоимости пользования капиталом или иным имуществом, передаваемым под выплату ренты. Например, под выплату постоянной ренты передается земельный участок. Размер арендной платы в отношении аналогичных земельных участков составляет 20 000 руб. в месяц. Следовательно, стоит ожидать, что размер постоянной ренты будет около 60 000 руб. в квартал. Или под выплату ренты передается 1 млн руб. Средняя ставка банковского процента равна 10% годовых.

Следовательно, стоит ожидать, что размер постоянной ренты будет около 25 000 руб. в квартал.

Действующая редакция Кодекса определяет, что размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной величины, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Утрата или повреждение имущества не освобождает плательщика от обязанности по выплате ренты, поскольку действует общее правило – риск гибели вещи лежит на собственнике. Однако в ситуации, когда утрата произошла, несмотря на проявление плательщиком должной степени заботливости (загородный дом уничтожен лесным пожаром, возникшим в результате того, что кто-то из отдыхающих на соседней турбазе бросил окурок мимо урны), сохранение обязанности по выплате ренты нарушило бы баланс интересов сторон. В подобных случаях плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Но согласно п. 1 ст. 595 ГК это право не возникает, если имущество передано под выплату бесплатно.

Условие договора о запрете выкупа слишком обременительно для плательщика и в связи с этим признается законом ничтожным. Но договор может ограничивать реализацию права на выкуп сроком жизни первого получателя ренты или периодом времени, не превышающим 30 лет с момента заключения договора (примерный срок смены поколений).

Закон предусматривает открытый перечень случаев наличного или вероятного нарушения плательщиком своих обязанностей, при которых право требовать выкупа возникает у получателя. Сюда относятся: просрочка выплаты ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; нарушение обязанности по обеспечению выплаты ренты; банкротство плательщика или наступление обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что договор не будет исполняться надлежащим образом; поступление недвижимости, переданной под выплату ренты, в общую собственность или раздел такой недвижимости; другие случаи, предусмотренные договором.

Новые варианты оформления наследования имущества

1. Жизненный контракт

Жизненный контракт представляет собой соглашение между лицом, оставляющим наследство, и его будущим наследником, которое определяет условия передачи имущества. Преимущество такого контракта заключается в том, что наследодатель имеет возможность заранее ограничить доступ к имуществу, устанавливая определенные условия или требуя выполнения определенных обязательств со стороны наследника.

2. Семейный договор

Семейный договор может быть использован для регулирования наследования имущества между членами одной семьи. Этот договор может содержать положения о распределении имущества по желанию семьи, а также условия, определяющие права и обязанности наследников.

3. Доверительное управление

Доверительное управление является способом передачи имущества под управление доверительному лицу. Такой способ позволяет наследодателю сохранить контроль над имуществом после смерти. Доверительное управление может иметь определенные условия и сроки действия, определяемые наследодателем.

4. Отказ от наследства

Отказ от наследства – это возможность наследника отказаться от передачи имущества, если такой отказ соответствует его интересам. Такой отказ может быть полезным в случае, если наследник не желает принимать на себя обязательства по управлению имуществом или возможные долги.

5. Наследование по закону

В случае отсутствия завещания или иных договоров, наследование осуществляется в соответствии с законом. Законодательство предусматривает определенные правила распределения имущества между наследниками, основываясь на степени родства и законном наследовании.

Использование альтернативных способов оформления наследования может помочь обеспечить более гибкое и эффективное распределение имущества после смерти. При выборе подходящего варианта необходимо обратиться к юристу для получения квалифицированной консультации и юридической помощи.

Как его расторгнуть

Существует несколько способов прекращения договора:

Добровольное прекращение. Представляет собой весьма простой и неконфликтный вариант. При взаимном согласии составляется документ, прописывающий условия расторжения. Такое соглашение должно содержать положения о передаче имущественных ценностей, денежных средств, недвижимых объектов. Он должен быть удостоверен нотариусом и регистрируется в подразделении Росреестра, где после оплаты госпошлины обременение с недвижимого объекта будет снято.
Принудительный разрыв рентных отношений. Инициатором может быть получатель в связи с неполучением полного размера выплат или неудовлетворительном качестве предоставляемых услуг. Систематическое нарушение требований может выражаться в:
- Отказе осуществлять выплаты или выдаче средств с постоянными задержками;
- Злостном невыполнении других обязанностей, в том числе, непредоставление ухода или неуплата коммунальных услуг;
- Нарушении других требований, если они определяются существенными.

Выявление таких случаев влечет разрыв договорных обязанностей с участием судебных органов, при его положительном решении договор прекращает своё действие.

Получателю возвращается предмет договора, а плательщику выплачивается денежная сумма, если объект передавался за плату. Судебные издержки возлагаются на ответчика. Помимо этого, уже уплаченные суммы на выполнение других обязанностей не подлежат возврату.

Могут ли родственники оспорить договор ренты?

Как правило, получатели ренты – это пожилые и одинокие люди, которые нуждаются во внимании и заботе. Плательщики содержания перед подписанием договора часто обращаются к адвокату с вопросом – а могут ли родственники оспорить договор ренты? Желая завладеть имуществом, нечистые на руку близкие люди подбивают получателей ренты на судебный возврат имущества, аргументируя основания отсутствием надлежащего ухода. Риски можно свести к нулю, если составление соглашения и судебную защиту доверить адвокату по спорам по договору ренты.

Судебная практика. Е. обратилась в суд с требованием к Л. о возврате жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания с ежемесячными выплатами. Соглашение было зарегистрировано в Росреестре и удостоверено нотариально. Сама истица и ее свидетели (родственники) показали суду, что основной целью сделки являлся уход за Е., а не содержание и что он осуществлялся ненадлежащим образом. Адвокат на стороне ответчика доказал, что соглашение устанавливает конкретный перечень обязательств (уход за Е. не предусмотрен). Кроме того, Л. осуществляла уход за Е. по своей инициативе, что подтвердили в заседании соседи. В иске было отказано.

Расторжение договора пожизненной ренты

Плательщик ренты от принятых на себя обязательств отказаться не может, аннулирование договора возможно только по просьбе получателя. Право требовать отмены соглашения получателю ренты гарантирует 599 статья ГК РФ.

Соглашение может быть аннулировано ввиду следующих обстоятельств:

плательщик ренты в течение длительного времени нарушает условия договора;
плательщик объявлен банкротом;
пункты договора, касающиеся страхования переданной плательщику ренты;
собственности, не были соблюдены;
обстоятельства иного рода, частично или полностью лишающие получателя того, на что он претендовал при заключении сделки.

При расторжении соглашения получатель вправе требовать:

компенсацию потерь;
возмещение стоимости переданного имущества;
возврата собственности с учетом его цены в счет стоимости выкупа ренты;
покрытие всех имущественных потерь.

Аннулирование договора ренты при согласии плательщика проходит в добровольном порядке. В данном случае сторонам необходимо будет обратиться в юридическую службу.

Если плательщик откажется от разрыва соглашения, то его аннулирование будет проходить принудительно для последнего в стенах зала суда. В такой ситуации получателю потребуется составить и направить в суд соответствующий иск.

Вы можете провести параллель с этой статьёй, узнав про расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Обязанности получателя ренты по проживанию в квартире

Обязанность проживания в квартире возлагается на получателя ренты в целях обеспечения сохранности и управления недвижимостью. Это позволяет установить контроль над помещением и обеспечить его поддержание в надлежащем состоянии.

Обязанности получателя ренты:

Проживать в квартире: Получатель ренты обязан проживать в предоставленном ему помещении. Это предполагает, что он не может сдавать квартиру в аренду или пользоваться ею как второстепенным местом жительства.
Обеспечивать сохранность имущества: Получатель ренты должен бережно относиться к имуществу, находящемуся в квартире, и предотвращать его повреждение или утрату. Он также несет ответственность за устранение ремонтных работ и поддержание общего порядка в помещении.
Управлять недвижимостью: Получатель ренты имеет право на управление квартирой, включая его приватизацию, продажу или передачу по наследству. Он обязан заботиться о правильном использовании и обслуживании помещения, чтобы сохранить его в хорошем состоянии.

Последствия неисполнения обязанностей:

Невыполнение получателем ренты своих обязанностей по проживанию в квартире может привести к нарушению условий договора и возникновению судебных споров. Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и освобождения квартиры в случае неисполнения получателем своих обязанностей.

Расторжение договора ренты

По мнению аналитиков российского рынка недвижимости, отчуждение недвижимого имущества на основании договоров ренты в последние годы набирает значительные обороты. Несмотря на детальную регламентацию рентных обязательств в Гражданском кодексе РФ, а также наработанную судебную практику, вопросы, связанные с расторжением договора ренты, сегодня актуальны как никогда.

Если имущество было передано бесплатно (под выплату ренты), все риски его случайной гибели или повреждения несет плательщика ренты. Утрата такого имущества либо его существенное повреждение не освобождает плательщика от исполнения обязательств по договору ренты.

выплата рентных платежей просрочена более чем на год;
плательщиком ренты нарушены его обязательства по обеспечению ее выплаты;
признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, объективно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться в установленном договором порядке;
недвижимость, переданная в этом договоре, перешла в общую собственность либо поделена между различными лицами;
иные случаи, предусмотренные договором.

Не стоит забывать о том, что договор ренты относится к числу алеаторных (или рисковых) договоров. Его достаточно просто заключить, но очень непросто расторгнуть. Кроме того, риски случайной гибели либо повреждения имущества, выступающего предметом ренты, всегда лежат на ее плательщике. Эти обстоятельства необходимо учитывать при заключении договора ренты.

постоянная рента, при которой конечный срок ее выплаты не фиксируется. Такая рента может устанавливаться в денежной форме либо реализовываться путем передачи вещей, производства работ, оказания каких-либо услуг, эквивалентных денежной выплате;
пожизненная рента – денежная сумма, выплачиваемая до смерти получателя ренты;
пожизненное содержание с иждивением. Выбирая такую форму ренты, ее плательщик, получая недвижимость в собственность, обязан пожизненно содержать с иждивением получателя ренты или указанного последним другого лица.

После того, как основания для прекращения действия договора установлены, необходимо направить второй стороне предложение в письменной форме. Сделать это нужно заблаговременно. По закону плательщик постоянной ренты обязан направить требование о выкупе за три месяца до прекращения перечисления платежей.

Если стороны обо всем договорились и не имеют претензий друг к другу, им необходимо составить соглашение о расторжении. После его оформления можно переходить к последнему шагу – обратиться в Росреестр. Когда происходит одностороннее или принудительное прекращение рентных отношений, необходимо обращаться в суд.

О судебном расторжении договора ренты было рассказано выше. Если возникла необходимость обращения в судебные органы, целесообразно обратиться к юристу. Специалист подготовит бумаги, составит иск, поможет собрать доказательства и представит интересы в ходе разбирательства.

плательщик не застраховал риск ответственности за неисполнение обязательств или не выполнил иные обязанности по обеспечению ренты – получатель вправе дополнительно потребовать возместить ущерб, возникший при расторжении договора;
плательщик существенно нарушил условия договора пожизненной ренты – получатель может потребовать расторжения, возмещения убытков или возврата переданного имущества;
плательщик существенно нарушил условия договора пожизненного содержания с иждивением – получатель вправе получить имущество обратно и не компенсировать расходы, понесенные плательщиком.

Самая частая причина, по которой получатель стремится прекратить договор пожизненной ренты – нарушение со стороны плательщика зафиксированных в нем существенных условий. В таком случае получатель требует, чтобы плательщик возместил убытки или произвел выкуп ренты. Реализация этой нормы на практике связана с определенными проблемами. Зачастую сложно установить, является ли то или иное нарушение существенным, а также оценить объем убытков, которые понесло лицо, получающее ренту. Иногда обязать плательщика выкупить ренту – выгоднее, чем требовать компенсацию убытков. Самостоятельно определить, какой из вариантов лучше, очень сложно

Поэтому для защиты своих интересов очень важно обратиться к опытным юристам, имеющим опыт ведения дел, затрагивающих рентные отношения

Как оформить договор ренты

Для оформления договора сторонам необходимо подготовить документы. От плательщика потребуется только паспорт, а вот получателю ренты дополнительно нужно предоставить:

выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;
технический план квартиры или дома;
выписку из домовой книги;
выписку из финансово-лицевого счёта квартиры для получения сведений о задолженностях по коммунальным платежам;
нотариально заверенное согласие супруга получателя ренты на проведение сделки (если рантье состоит в браке).

Так как чаще всего рентополучателями выступают пожилые люди, рекомендуем позаботиться о подтверждении их дееспособности. Для этого перед сделкой будущий рантье должен самостоятельно обратиться в психоневрологический и наркологический диспансер и получить справку о дееспособности. Это позволит обезопасить плательщика ренты от возможного оспаривания договора и притязаний родственников собственника жилья.

Для контроля состояния здоровья и соблюдения условий сделки рантье вправе привлекать третьи лица. Например, можно договориться с соседями или близкими друзьями о регулярных визитах. Так недобросовестные рентоплательщики не смогут ухудшить условия жизни пожилого человека, подрывая его здоровье.

Договор с пожизненым еждевением был составлен в период брака с первой женой

Дмитрий, здравствуйте! Если указанный договор был заключен в период первого брака, то квартира является совместно нажитым имуществом супругов, и бывшей супруги есть право на обращение в суд с иском о разделе данной квартиры, определении долей в праве на нее. Будет ли иск удовлетворен — на сто процентов сказать нельзя, так как решения судов по разделу имущества бывших супругов разные. Имею в виду по срокам исковой давности..

Если был заключен в период брака и все выплаты прошли в период брака, то квартира подлежит разделу между супругами. Вы указываете, что у вас уже второй брак и вероятно, выплаты происходили в двух браках. либо частично в первом браке, частично не в браке вообще. В этом случае можно говорить о другой доле. Также можно признать личной, если в период выплат несмотря на отсутствие развода вы не проживали с первой женой вместе, не вели совместное хозяйство. Важен и срок давности, но тут также нужно будет смотреть дату начала течения срока исковой давности.

Рекомендации