Почему опасно сдавать квартиру на продолжительный срок и главные риски для собственника

Как сдавать квартиру и какой из способов выгоднее собственнику?

Самостоятельно

Такой способ сдачи квартиры в аренду менее затратный — собственнику жилья не нужно платить специалистам, которые будут заниматься поиском арендаторов или помогать составлять договор. Но недостаток способа в том, что все этапы приходится проходить самостоятельно. Поэтому лучше заранее подробнее узнать обо всех этапах, которые нужно пройти для сдачи квартиры в аренду, и оценить свои возможности.

Дополнительно нужно учитывать, что не всегда люди арендуют квартиру на длительный срок. Может оказаться, что квартира нужна на пару месяцев или по каким-то причинам квартиросъемщик съедет раньше, чем планировал. В такой ситуации придется снова тратить время на поиск нового арендатора, общение с потенциальными квартиросъемщиками, проведение показов. На время поиска квартира будет простаивать и, как следствие, будет уменьшаться доходность.

С помощью риэлтора

Обращаясь к риэлтору, собственник квартиры имеет возможность не заниматься большим количеством вопросов, связанных с арендой квартиры. Например, риэлтор может сделать следующее:

— помочь подготовить квартиру к сдаче;

— сделать хорошие фотографии квартиры, которые предоставят арендатору достаточно информации о недвижимости;

— составить объявление о сдаче квартиры;

— выложить информацию о квартире на сайты с объявлениями;

— взять на себя общение с потенциальными клиентами;

— найти такого арендатора, который будет отвечать требованиям собственника квартиры. Например, арендодатель может хотеть, чтобы квартиру снимали люди, у которых нет маленьких детей;

— показать квартиру потенциальным арендаторам;

— составить договор аренды с учетом пожеланий арендодателя и особенностей недвижимости.

Среди прочих преимуществ обращения к риэлтору — снижение рисков того, что квартира будет долго простаивать после расторжения договора аренды с очередным квартиросъемщиком. Часто бывает, что у риэлтора уже есть на примете люди, которые ищут квартиру. Поэтому сразу после освобождения жилья специалист может сразу предложить его нескольким клиентам.

При обращении к риэлтору важно учитывать, что часть специалистов не готова оказывать все перечисленные услуги. Например, есть риэлторы, которые только находят арендаторов, но не готовы помочь с оформлением договора

Кроме того, можно попасть на некомпетентного специалиста, который будет допускать ошибки

Также нужно принимать во внимание то, что услуги специалиста часто приходится оплачивать. Это значит, что доходность сдачи квартиры в аренду будет меньше

Размер вознаграждения риэлтору будет зависеть от нескольких факторов, среди которых опыт специалиста, город, в котором расположена квартира, точный перечень услуг, который будет оказываться.

Часто услуги риэлтора оплачивает только арендатор, который ищет квартиру. В таком случае для собственника жилья недостатком такого способа будет то, что количество потенциальных арендаторов может быть меньше. Бывает, что квартиросъемщики намеренно ищут квартиры только от хозяина, чтобы не тратить средства на оплату услуг риэлтора.

Если не хочется сдавать квартиру через риэлтора, но нет понимания о том, как все сделать правильно, можно воспользоваться услугами специалиста однократно. Например, найти первого клиента и заключить с ним договор. Если арендатор съедет, можно искать нового квартиросъемщика и сдавать ему квартиру самостоятельно — по примеру того, как это делал риэлтор. Но стоит учитывать, что ситуации могут быть разными и иногда лучше потратить деньги на риэлтора, но сделать все правильно, чем сэкономить на специалисте и потерять потом деньги.

Аренда жилья

На этом этапе у вас, скорее всего, появятся первые сложности. Чтобы заключить договор субаренды, вам понадобится проявить все свои таланты переговорщика. Возможно, не все владельцы нужной вам квартиры проявят готовность заключения подобного договора. Вам нужно будет заинтересовать владельца квартиры финансово, а главное – убедить, что беспокойства о сохранности его имущества напрасны, что в жилье, при необходимости, будет сделан ремонт, что за ним будет проходить тщательный ежедневный уход. Во время проведения переговоров стоит заметить также, что долгосрочная аренда уступает тем, что как раз постоянные жильцы не заинтересованы в поддержании идеального состояния квартиры. В крайнем случае, возможно использование легенды при переговорах с собственником, например, что вы представитель фирмы, арендующей квартиры для своих сотрудников или участников форумов, конференций. Оптимальный срок договора – один год.

Разумеется, нужно внимательно отнестись к составлению необходимых документов. Так, в содержании договора обязательно должен быть указан предмет договора – объект собственности с указанием адреса, регистрационных данных и данных собственника. Обязательны также разрешения от всех прописанных жильцов и долевых собственников. Далее в договоре последовательно указываются права и обязанности сторон, ответственность, порядок оплаты, прочие условия, реквизиты и подписи сторон.

Какие риски и опасности для арендодателей

Регистрация договора в Росреестре

С 2014 года каждый гражданин, сдающий свою квартиру в аренду, должен регистрировать арендный договор в Росреестре, если жильцы планируют проживать в недвижимости больше одного года. Регистрации подлежат и контракты, в которых не указывается срок действия.

Обращаться в Росреестр необходимо в течение месяца после подписания соглашения.

Суды в большинстве случаев признают незарегистрированные арендные контракты недействительными, поэтому владельцу помещения невозможно взыскать средства с нерадивых арендаторов, которые съезжают без погашения долга в виде арендной платы.

Дополнительно владельцы квартир могут быть привлечены к ответственности за нарушение срока регистрации договора или сокрытие доходов. Штраф за такие нарушения находится в пределах 5 тыс. руб.

Как грамотно составить договор аренды и избежать конфликтных ситуаций:

Прописка жильцов

Если жилье предоставляется гражданам в долгосрочную аренду, то владелец данной недвижимости обязан оформить для этих граждан временную регистрацию. Выполняется это самостоятельно арендодателем. Требуется данный процесс в случае, если граждане проживают в квартире больше 90 дней.

Разрешается не оформлять прописку для граждан, имеющих постоянную регистрацию в этом же городе или являющихся родственниками владельца жилого объекта.

В регионах штраф за отсутствие временной регистрации у жильцов составляет от 2 до 3 тыс. руб. для владельца жилья. В городах федерального значения штраф находится в пределах от 3 до 5 тыс. руб.

Наличие посторонних лиц в квартире

Приглашая незнакомых людей в жилую недвижимость для постоянного и долгосрочного проживания, собственник рискует тем, что квартиросъемщики будут нарушать требования арендного договора и права непосредственно арендодателя.

Они могут вселять временных жильцов в квартиру, а также если у них имеется временная регистрация, они могут прописать в жилье своих несовершеннолетних детей без разрешения владельца объекта. Не получится выполнить этот процесс только при нарушении нормы жилплощади на каждого жильца.

Сложности с выселением квартирантов

Другой риск заключается в том, что люди, которые вселятся в недвижимость и получат временную регистрацию, будут обладать правом проживать в этом объекте в течение всего срока действия договора. Нередко они отказываются выселяться даже после окончания данного периода. В этом случае у владельца жилья возникнут сложности с их принудительным выселением.

Какие могут быть проблемы при выселении жильцов? Фото: pexels.com

Желательно непосредственно в договоре предусмотреть разные условия, при которых жильцы должны покинуть квартиру даже до окончания срока действия соглашения. В ином случае расторгать данный договор придется в суде.

Владелец жилья должен помнить, что если он не желает продолжать сотрудничество с квартиросъемщиками, то он должен за три месяца до окончания срока действия соглашения направить гражданам официальное уведомление об отказе пролонгации контракта. В ином случае договор считается автоматически продленным.

Некоторые беспринципные люди отказываются выселяться даже при отсутствии законных оснований для нахождения в квартире. Владельцу объекта придется обращаться к участковому для принудительного выдворения посторонних лиц, что несет за собой дополнительные серьезные проблемы.

Когда бывшую невестку не выселить из квартиры даже через суд вы узнаете в публикации на нашем сайте.

Трудности с поиском покупателя

Договор найма, составленный на длительный период времени, действует даже при условии, если меняется владелец квартиры. Новый собственник обязан предоставлять жилье квартиросъемщикам на прежних условиях.

При таких условиях возникают трудности с поиском покупателей, так как люди обычно приобретают жилье для самостоятельного проживания в квартире, но они не смогут в нее вселиться до окончания срока действия арендного соглашения. Поэтому продать такое жилье практически невозможно.

Ошибки в договоре аренды квартиры – в этом видео:

Как платить налоги за сдачу недвижимости в аренду

Перед тем как сдать квартиру, выберите один из вариантов, как вы будете платить налоги за поступающие доходы:

• Оформить ИП. В этом статусе можно платить налоги по упрощенной схеме (6% выручки) или по патентной, что предполагает единый платеж за определенный срок. Стоимость патента зависит от региона, уточнить его размер можно в налоговой инспекции. ИП обязательно должны платить взносы в Социальный фонд России. Они фиксированные и в 2023 году составляют 45 842 рубля при доходе не более 300 тыс. рублей за период. При сумме заработка свыше 300 тыс. рублей нужно уплатить 1% налога, но не более 257 061 рубля.
• Получить статус самозанятого. Это делается онлайн, через приложение «Мой налог». Если вы сдаете физлицам, то платите 4% от выручки, юрлицам — 6%. При этом нет никаких обязательных страховых взносов.

Важно. Тем, кто сдает квартиру нелегально, грозит штраф

Придется заплатить: 13% неучтенного подоходного налога за три последних года, причем конкретную сумму установит суд, 5% за отсутствие декларации, 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов и 500–200 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.

Также позаботьтесь о страховке квартиры: это покроет убытки, если они все же случатся. После обращения в страховую компанию на объект приедет оценщик, который посчитает стоимость страхового покрытия и премию.

Как сдавать ипотечную квартиру?

Ипотека – отличное решение для тех, кто хочет приобрести квартиру в собственность. Однако если у желающих взять ипотеку уже есть жилье, покупка новой квартиры вместе с обязательством платить коммунальные платежи за имеющуюся недвижимость становится существенным ударом по бюджету. Чтобы снизить траты, покупатели квартиры выходят из положения, сдавая ипотечное жилье. Правда, это не всегда просто.

Во-первых, прежде чем сдавать ипотечную квартиру нужно внимательно ознакомиться с договором. В нем может быть запрет на аренду, нарушив его придется иметь дело с серьезными санкциями.

Во-вторых, в случае, если в договоре ипотеки не прописан запрет на аренду, нужно уведомить кредитную организацию о своих намерениях и проконсультироваться у специалиста, чтобы в дальнейшем не возникало проблем с законом.

В-третьих, если ипотечная квартира не имеет запрета на аренду, кредитная организация уведомлена, нужно обязательно заключать договор аренды. Это поможет избежать проблем и обезопасит вас и ваше имущество.

Имеют ли эти лица право использовать для подобной цели служебное жильё?

1. Сдать в аренду служебное жилье по закону нельзя. Для этого необходимо перевести его в разряд личной собственности. По статистике это довольно трудоемкий процесс, так как добровольно расставаться с жильем предприятия не намерены. Приватизация служебного жилья становится возможной при переходе квартиры в статус муниципальной собственности с согласия собственника.
2. Далее требуется подать заявление в МФЦ, предоставить пакет документов и подписать договор между администрацией города и проживающими в квартире людьми.
3. Завершающим этапом будет оформление квартиры в Росреестре. После этого квартира полностью переходит в личное имущество, и распоряжаться ей можно как угодно на правах собственника. Ограничения для госслужащих такие же, как и в вышеописанных случаях.

Сложности со сменой квартиросъёмщика

Здесь закон защищает права квартиранта: он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права собственнику квартиры необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма предложить квартиросъёмщику заключить контракт на тех же или иных условиях. Если наймодатель решил не сдавать жильё в течение более чем одного года (при меньшем сроке законодательство предполагает продление договора с текущим квартиросъёмщиком в порядке преимущественного права. — Прим. «Секрета»), он обязан предупредить жильца, что договор с ним продлевать не будут.

Если предупреждения не было, а квартирант не отказывался от проживания, то договор автоматически продлевается на тех же условиях и на тот же срок.

Плюсы официальной сдачи квартиры в аренду

Жилье должно сдаваться на законных основаниях как потому, что отказ от уплаты налогов грозит штрафами, судебными разбирательствами и прочими неприятными хлопотами, так и потому, что подобный подход к использованию своего недвижимого имущества убережет собственника от других ненужных рисков.

Договор, заключенный официально, помогает сторонам отстаивать свои права в суде. В случае возникновения проблем с арендаторами собственник жилья может легко обратиться в суд, не опасаясь того, что информация о сдаче жилплощади может дойти до налоговой, и тогда придется платить штраф. И здесь арендный договор и налоги – взаимосвязанные понятия. При нелегальной сдаче жилого имущества немногие владельцы решают обратиться в суд.

Ниже мы еще расскажем подробнее, как правильно составить договор, и что в нем допустимо прописывать. Если об этом сказать коротко, то речь должна быть о штрафных санкциях за несвоевременную оплату проживания, а также коммунальных услуг. Кроме того, нередко указывается круг лиц, которые получат право проживать в сдаваемом жилье (такой подход исключает ситуации, когда вдруг выясняется, что вместо 2-х человек в жилье заселились десять). Также можно указать состояние недвижимости и имущества, находящегося в ней на момент сдачи, и сообщить о необходимости привести квартиру в порядок при выезде. Условия, закрепленные договором, имеют юридическую силу.

Документ исключает шантаж со стороны соседей или жильцов, снявших квартиру, во время конфликтов и спорных ситуаций. Ведь если человек знает о гипотетических проблемах с налоговой службой, он может пытаться заставить владельца постоянно идти на уступки, угрожая тем, что пожалуется в соответствующие инстанции. Да и сами арендаторы могут обращаться к участковому в случае возникновения тех или иных неприятностей без всяких опасений, имея на руках договор.

Еще один немаловажный плюс законной сдачи жилья – это получение безналичных платежей от квартирантов. Если собственник не платит налоги на квартиру, которая сдается, то ежемесячные поступления на банковскую карту одной и той же суммы от одних и тех же людей однажды вызовут подозрения сперва у банка (и тогда счет могут заблокировать), а потом и у налоговой службы. 

В обоих случаях не обойтись без объяснений. Если же хозяин жилья все делает в соответствии с законодательством, то объяснить такие денежные поступления ему будет легко. Причем не нужно каждый месяц лично встречаться с жильцами для получения денег и составлять очередную расписку. Владелец просто будет получать средства на карту, и платеж будет подтвержден.

Важно! Еще один важный плюс: собственник может застраховать свое недвижимое имущество на случай, если произойдут какие-то бытовые неприятности. Так, если прорвет трубу, и из-за этого случится потоп, то ремонт в сдаваемом жилье, а также в квартире пострадавших соседей оплатит страховая компания

А если квартира застрахована, но при этом страховая компания узнает, что жилье сдавалось посторонним людям неофициально, то в выплате компенсации могут и отказать.

Почему лучше сдавать квартиру легально

Согласно российскому законодательству, практически со всех своих доходов граждане обязаны платить налоги в госбюджет: с доходов от работы, как физической, так и интеллектуальной, использования своего имущества другими людьми, а также от выигрышей в лотерею. Итак, следует ли платить налог, если сдаешь свое жилье? Да, поскольку собственники квартир получают доход, который подлежит налогообложению, сдавая в наем недвижимость.

Что будет, если не платить налог со сдачи жилой недвижимости? Если сотрудники налоговой узнают, что собственник сдает свою квартиру и при этом не платит налоги, его могут обязать выплатить целиком всю задолженность по НДФЛ (это 13% от арендного дохода) за последние три года, а также штраф в размере 20% от суммы долга.

Если не погасить задолженность, налоговая имеет право взыскать долги через суд. По судебному решению денежные средства могут списать с банковских счетов хозяина жилья, а на саму квартиру могут наложить арест.

Перед тем, как запустить процесс взыскания штрафов и долгов, налоговая должна узнать о том, что жилплощадь сдается, и для этого расследовать ситуацию. Так, первичную информацию налоговикам может передать участковый. Он может узнать о сдающемся жилье от соседей или от управляющей компании, а также обратиться за разъяснениями к собственнику и арендаторам.

Внимание! В процессе такой проверки налоговая служба может запросить в кредитных организациях выписки со счетов владельца. И если выяснится, что он каждый месяц получает фиксированную сумму от одного и того же лица, то это непременно вызовет дополнительные вопросы.

Продвижение бизнеса сдачи квартир в аренду

Для успешного запуска и продвижения бизнеса посуточной аренды жилья необходима реклама. Самым эффективным способом поиска будущих клиентов в нашем случае будет интернет. Необходимо размещение ваших объявлений на максимально возможном количестве площадок. Вот несколько распространенных сайтов, где можно дать свою информацию, а также сравнить цены на квартиры и найти постояльцев посуточно или на долгое время:

• Avito.ru. Самый популярный портал объявлений, где можно найти в том числе и предложения аренды квартир. Поиск при этом очень удобен, легко ориентироваться по городам, квадратным метрам и стоимости. Предусмотрена оплата продвижений объявлений.

• Booking.com. Русскоязычная версия международного сайта аренды и бронирования жилья. Удобный интерфейс, большой выбор жилья, разные условия оплаты, возможность бесплатной отмены бронирования для клиента. При этом надо знать, что есть определенные особенности работы сайта. Так, например, регистрация объявления может занять до десяти дней. Комиссия с каждой сделки – 15%, если вы не индивидуальный предприниматель, то к сумме комиссии добавляется НДС (18%). Деньги Booking.com. платит только 15 числа месяца, следующего за датой выселения клиента. Однако, плюсы использования сайта не менее весомы, главный – значительный поток обращений по размещенным вами объявлениям.

• Airbnb.ru. Сайт, предлагающий поиск и онлайн-бронирование комнат, квартир и частных домов в разных странах мира, возможность размещения объявлений о сдаче жилья в аренду. Очень популярен в молодежной среде. Очень подробные и четкие правила работы сайта. Вам предоставлена возможность контролировать свободные даты, цены, правила приема клиентов. Сайт дает вам определенные гарантии, так, например, Airbnb.ru обязывает клиентов-гостей перед бронированием предоставить определенную информацию, например, подтвержденный номер телефона и электронный адрес. В качестве дополнительной меры безопасности вы можете потребовать рекомендации от других хозяев и подтвержденный профиль. Удобная работа системы отзывов – и гости и хозяева жилья оставляют друг на друга отзывы после завершения каждого бронирования. Есть возможность просмотра отзывов о госте от других хозяев жилья еще до принятия вами решения о принятии клиента. Комиссия 3%. 

• Irr.ru. Доска частных объявлений и предложений агентств недвижимости «Из рук в руки». Удобный поиск выгодных предложений. Но! Критически высокий процент негативных отзывов клиентов. Пробовать или нет – решать вам.

• Sutochno.ru. Ресурс, посвященный посуточной сдаче квартир и комнат с гарантией заселения и возможностью забронировать жилье. Преимущества: работают без посредников, комиссия есть (15%), но она остается в вашем виртуальном кошельке на сайте и за эти деньги можно продвигать объявление выше.

• Domofond.ru. Сайт с объявлениями по аренде недвижимости. Здесь можно сдать комнату, квартиру, дом или коммерческое помещение. База объектов недвижимости с описаниями и фотографиями. Подбор по региону, типу жилья и цене. Объявления, размещенные на avito.ru, автоматически опубликуются на Domofond.ru в течение суток, если пройдут проверку на соответствие

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

• ЦИАН. Все квартиры, дома и другие объекты проверяются модераторами компании. Комиссии нет, но, при оплате размещения, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Если раз в две недели объявление не продвигать вверх – его убирают из поиска.

• Яндекс.Недвижимость. Поиск по районам, по карте. Размещение объявлений бесплатно. 

Помимо интернета возможно размещение объявлений о сдаче квартиры в аренду например, в местных газетах, распечатка и распространение по городу листовок, попробуйте договориться с таксистами, чтобы они рекомендовали вашу квартиру приезжим. Данные способы рекламы менее эффективны, чем массированные объявления в интернете, однако не стоит сбрасывать их со счетов.

Финансовые показатели бизнеса

Для просчета финансовых показателей бизнеса краткосрочной аренды жилья возьмем поэтапно (пошагово) аренду и сдачу в субаренду одной квартиры. Затем увеличим бизнес до пяти квартир и рассмотрим, скажем, вариант масштабирования до двадцати квартир.

Итак – одна квартира для сдачи в аренду. Допустим, это будет однокомнатная квартира в центре города-миллионника. 

• Оплата аренды – 20,0 тысяч рублей /
• Коммунальные платежи – 3,5 тысячи рублей. 
• Покупка минимального объема необходимых для комфорта клиента вещей (пастельное белье, плюс что-то недорогое из техники) – 15,0 тысяч рублей.

Посчитаем налог (6 процентов от выручки по УСН) 6% от 40,7 – 2,4 тысячи рублей. Платим налог ежеквартально, но сейчас посчитали сумму к отплате за месяц. Плюс прочие расходы (реклама, чай, кофе, средства гигиены) – их немного, но ни есть – 2,0 тыс. рублей. Итого расходы 20,0 + 3,5 + 2,2 + 2,0 = 27,7 тыс. рублей. Доходы уже посчитаны – 40,7 тысяч рублей. Итак, чистого дохода в год одна квартира даст нам 40,7 х 12 – 27,7 х 12 – 15,0 = 141,0 тысяча рублей.

Теперь финансовый результат сдачи в аренду пяти квартир. Работаем с тремя однокомнатными квартирами в центре города, однокомнатной и двухкомнатной в спальных районах. Смотрим таблицу:

Тип квартиры	Стоимость аренды и коммунальных платежей, тыс. руб.	Цена аренды в сутки, тыс. руб.	Заполняемость в месяц	Прочие расходы (реклама и другие расходы), тыс. руб.	Налог УСН, тыс. руб.	Чистый доход, тыс. руб.
1 комн. квартира	23,5	1,85	22	2,0	2,4	12,8
1 комн. квартира	22,0	1,7	22	2,0	2,2	11,2
1 комн. квартира	25,0	2,2	21	2,0	2,8	16,4
1 комн. квартира	19,5	1,6	23	2,0	2,2	13,1
2 комн. квартира	24,0	2,0	19	2,0	2,3	9,7
Итого:	—	—	—	—	—	63,2

Итого наш доход от сдачи жилья в аренду в год (при условии наших дополнительных затрат на каждую квартиру по 15,0 тысяч рублей) 63,2 х 12 – 15 х 5 = 683,4 тысяч рублей. Далее считаем бизнес с двадцатью квартирами. Здесь нам понадобится принять в расчет оплату труда наемных работников. Это будут – четыре уборщицы, прачка и диспетчер. Их месячные зарплаты составят:

• Уборщицы – 12,0 х 4 = 48,0 тысячи рублей,

• Прачка – 12,0 тысяч рублей,

• Диспетчер – 15,0 тысяч рублей.

Так как доходность каждой из квартир и в варианте с пятью, и в варианте с двадцатью квартирами, с определенными допущениями, будем считать равными, возьмем чистый доход (от пяти квартир) и умножим на четыре. Полученная цифра покажет нам усредненный доход от двадцати квартир. 683,4 х 4 = 2 733,6 тысячи рублей. Оплата наемного труда в год вам обойдется 900,0 тысяч рублей. Чистый доход составит 1 833,6 тысячи рублей.