Как лишить собственника доли в квартире без согласия

Выкуп доли совладельца или выплата компенсации

Согласно ст. 247 ГК Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Многие полагают, что нормы п. 4 ст. 252 ГК РФ содержат положения, которые предоставляют им право обращаться в суд за лишением участников общей собственности права на долю в жилом помещении.

К общей совместной собственности супругов не относится имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак, а также полученное в дар или в порядке наследования одним из супругов во время брака. Такое имущество — их раздельная собственность (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).

Основным критерием для определения данного вида собственности является наличие нескольких владельцев одного имущества. Такие права на собственность могут возникнуть вследствие различных видов деятельности граждан. В зависимости от прав граждан на имущество, российским законодательством выделено 2 основных типа такой собственности. К ним относятся: совместная и долевая.Раздел прекращает отношения общей собственности между всеми ее участниками. Выдел доли прекращает эти отношения только для одного из участников; отношения общей собственности между остальными участниками сохраняются. Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, и выдел из него доли регулируются ст. 252 ГК.
Соглашение должно содержать информацию об индивидуально-определенных объектах, права на которые возникнут у сторон в результате его заключения.
Нередки случаи, когда между соседями невозможно заключить соглашение о прекращении права общей долевой собственности. Такие ситуации возникают по разным причинам: существует спор относительно имущества; кто-то из собственников отсутствует; кто-то не возражает, но и не соглашается и т.д. При таких обстоятельствах раздел возможно осуществить только в судебном порядке. Споры по искам о прекращении права общей долевой собственности и о выделе доли в натуре относятся к сложной категории гражданских дел. По таким делам как правило судом назначается строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, которая устанавливает наличие либо отсутствие технической возможности раздела дома и земельного участка, определяет соответствие фактически используемой площади размеру доли в праве.

Лишить собственника права собственности

Квартира приватизированная — купили 15 лет назад, тогда нам с братом не было 18 лет.читать ответы (2) Тема: Жилищное правоСитуация такая, 2-этажный дом в малоэтажном строительстве построен в 2001 году, было 8 договоров инвестирования на квартиры и 1 договор инвестированичитать ответы (2) Тема: Квартирный вопросПри покупки маленькой квартиры 52 кв.м. мои несовершеннолет. Дети по ЗАКОНУ стали собственниками долей. Другой недвижимости не имеем. Сейчас им по 25 лет.читать ответы (4) Тема: Жилищный вопросМне принадлежит половина дома на две семьи вторая половина находится в запустении там уже примерно 10 лет не проживают между нами стенка в один кирпиччитать ответы (1) Тема: Жилищный вопросМой муж проживает в квартире сестры которую ей родители оставили по завещанию.

○ Как можно лишить собственника доли в квартире?

Участники долевой собственности не могут изымать доли друг у друга. Любые методы морального или физического воздействия для выживания совладельца являются незаконными.

Лишение права собственности допускается только в исключительных случаях. Есть три способа лишения собственника доли в квартире:

1. По его добровольному согласию.
2. По решению суда.
3. В рамках принудительного выкупа.

Рассмотрим каждый способ подробнее.

Добровольное согласие.

Это мирный путь решения вопроса. Сособственники встречаются за «столом переговоров» и пытаются прийти к компромиссу.

К примеру, совладельцы могут предложить неугодному собственнику выкупить его долю. При добровольном соглашении принятое решение устраивает всех.

Судебное решение.

Предпосылкой изъятия доли по решению суда всегда являются противозаконные действия собственника. Послужить началу судопроизводства могут следующие обстоятельства:

• Собственник не исполняет обязательства по содержанию недвижимого имущества;
• Собственник не выполняет ипотечных обязательств.
• Владелец нарушил права или законных интересы других лиц (к примеру, соседей или сособственников).
• Совершение правонарушений, повлекших за собой конфискацию имущества в качестве наказания.

Принудительное изъятие возможно только по решению суда. Это гарантировано законодательством.

Пункт 3 ст. 35 Конституции РФ:
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если собственник не соглашается на отчуждение добровольно, а для вынесения соответствующего решения суда нет оснований, остается один выход – принудительный выкуп малозначительной доли.

Принудительный выкуп.

Для осуществления принудительного выкупа необходимо одновременное выполнение трех условий:

1. Доля в общем праве собственности малозначительна.
2. Доля не может быть выделена в натуре.
3. Собственник доли не имеет существенного интереса в использовании имущества.

При этом не имеет значения согласен ли собственник с отчуждением или нет. Если суд решит, что все три условия выполняются, доля будет отчуждена, а владелец получит материальную компенсацию.

Интересно, что понятие «малозначительная доля» никак не конкретизируется законодательно. Насколько значительна имеющаяся доля в общем праве собственности судья решает в каждом случае самостоятельно.

Споры и судебные разбирательства по владению и пользованию квартирой

Чаще всего именно по этому основанию суд отклоняет иск о выделе доли квартиры в натуре.Раздел квартиры в «добровольном» порядке Согласно ст. 252 ГК РФ, выдел доли в квартире в натуре по соглашению сторон должен осуществляться.
Регистраторы Росреестра регистрируют право собственности на не выделенную в натуре долю в праве на неделимый объект недвижимости в виде квартиры посемейного проживания третьим лицам на основании договора купли-продажи либо дарения, в котором отсутствует предмет договора – объект недвижимости с его индивидуально-определёнными характеристиками.

С жилищной проблемой, связанной с ранее подаренной микродоли спорной квартиры третьим лицам, а также регистрацией посторонних лиц на спорной жилплощади обратилась ко мне гр-ка М. .

Положения законодательства, регулирующего правоотношения по теме, вызывают неоднозначное понимание у тех, кто, полагаясь на текст закона, ожидает охраны и стабильности своих прав на жилые помещения. Порядок применения указанных норм органами судебной власти зачастую противоречит здравому смыслу, следующему из буквального текста закона. Одним из примеров такого состояния практики применения соответствующего законодательства является следующее. Совокупный смысл п. 3, абз. 1, 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ показывает, что данные части статьи обладают системным единством, текст закона предусматривает возможность выплаты компенсации за долю, что связывается во всех случаях с предварительным заявлением о выделе в натуре доли.

Если один из законных владельцев квартиры решает продать свою часть, то ему необходимо ознакомиться со статьей 246 Гражданского кодекса РФ.
После вступления в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в Российской Федерации» председатель Конституционного суда Российской Федерации Дмитрий Зорькин, выступая в декабре 2014 года на IV Московской юридической неделе, сделали акцент на низком уровне доверия граждан к правосудию, призвав развивать профессиональные и общественные экспертизы судебных постановлений.

При этом возможно обустройство отдельного входа или существует реальная возможность переоборудовать выделяемую часть дома в изолированную после соответствующего переоборудования.

В жилищной сфере возникает масса возникновения различных ситуаций в результате бракоразводного процесса, раздела наследства и т..п., когда квартира вынуждено делится на доли(микродоли), как правило, неравнозначные. В связи с конфликтными отношениями, непонимания сути долевой собственности у граждан возникают судебные споры по распоряжению, владению спорной квартирой. Есть много законных возможностей обойти право преимущественной продажи доли в квартире. Это продажа доли с публичных торгов, заключении соглашения об отступном, использование договора пожизненного содержания, чаще используют такой вид сделки, как договор дарения доли».

В соответствии с пунктом 35 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ за № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ за № 8 от 01 июля1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд вправе, основываясь на пункте 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, отказать в удовлетворении исковых требований о выделе доли в натуре, если он придет к выводу о том, что без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выдел невозможен. В жилищной сфере возникает масса возникновения различных ситуаций в результате бракоразводного процесса, раздела наследства и т.п., когда квартира вынуждено делится на доли (микродоли), как правило, неравнозначные.

На основании приведенного суждения возможность прекращения права на долю суд свел к наличию трех названных условий, но уже без указания на обязательность требования о выделе доли. Однако затем последовало обоснование причин, по которым прекращение права собственности возможно и в отсутствие требования о выделе доли.

Законам, указам и программам президента, направленным на формирование высокого качества жизни граждан через улучшение жилищных условий противодействует судебная система и институты исполнительной власти.

Владение и пользование долевой собственностью. Определение доли владения имуществом: судебная практика

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными.

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Рассмотрим пример из судебной практики возникновения права собственности на долю в жилой площади по основаниям наследования, а именно Решение  Череповецкого районного суда Вологодской области№ 2-487/2018 2-487/2018 ~ М-378/2018 М-378/2018 от 30 мая 2018 г. по делу № 2-487/2018 . Краткая суть фабулы дела: Учеваткина А.А. обратилась в суд с иском к администрации Череповецкого муниципального района о признании права собственности на земельные участки по следующим основаниям.

На основании решения сессии Николо-Раменского с/совета <№> от <дата> ее сыну У. выделен земельный участок в <адрес> общей площадью 0,13 га, выдано свидетельство о праве собственности на землю <№> от <дата>. Фактически У. выделено два земельных участка общей площадью 0,13 га. <дата> У. умер. Наследниками после его смерти являлись Учеваткина А.А. (истец), ее муж (отец умершего) У1. и жена У2.

Определением Череповецкого городского народного суда от <дата> утверждено мировое соглашение о разделе наследственного имущества, оставшегося после У., между наследниками, в соответствии с которым Учеваткиной А.А. и У1. передан в собственность, в том числе, вышеуказанный земельный участок в <адрес>. Однако, размер долей судом не был указан. На основании данного определения суда Учеваткиной А.А. и У1. выдано свидетельство о праве собственности на землю <№> от <дата> на земельный участок площадью 0,13 га в <адрес>. На обратной стороне свидетельства имеется чертеж двух земельных участков, что свидетельствует о том, что фактически существовало два земельных участка общей площадью 0,13 га. Земельные участки поставлены на кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера <№> и <№>, указана площадь — 650 кв.м, каждый. <дата> умер У1. После его смерти истец обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Нотариусом ей было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на денежные средства и на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом. Однако, нотариус отказалась выдать свидетельство о праве на наследство по закону на 1/2 долю в праве собственности на земельные участки, принадлежащую У1., поскольку выяснилось, что в ГКН содержатся сведения о размере долей У1. и Учеваткиной А.А. — 1/1.

Полагает, что поскольку определением Череповецкого городского народного суда доли в праве собственности на земельный участок не были установлены, то их с мужем доли считаются равными (по 1/2). Учеваткина А.А. является единственным наследником первой очереди после смерти У1., однако не имеет возможности зарегистрировать право собственности на 1/2 долю в праве собственности на земельные участки, принадлежащую У1.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд полагает исковые требования Учеваткиной А.А. о признании за ней права собственности на долю в общей собственности на земельные участки в порядке наследования удовлетворить, поскольку иная возможность зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости отсутствует

Оснований для отказа в иске судом при рассмотрении дела не установлено.

Общие основания для отмены сделок

В российском законодательстве есть ряд обстоятельств, при которых есть неплохие шансы на оспаривание сделки:

1. Подпись в договоре отчуждения была поставлена под давлением со стороны заинтересованного лица. Понадобятся веские доказательства.
2. Нахождение в невменяемом состоянии (например, алкогольное опьянение). Оспорить и отменить сделку получится только при проведении экспертизы сразу после подписания договора. Если нотариус присутствовал при подписании, проблемы со стороны закона ждут и его.
3. Безвозмездная передача имущества в дар официальному уполномоченному лицу. Сделка будет отменена, если выяснится, что доля в квартире, или иное имущество, передано госслужащему.
4. Доказательство в суде факта притворной сделки. Если под видом безвозмездной сделки совершают продажу, с получением вознаграждения собственником жилья, в судебном порядке удается его аннулировать.
5. Договор затрагивает интересы несовершеннолетнего или юридически недееспособного человека.
6. Выявление факта подлога, подделки документов. Современные технологии позволяют делать качественные поддельные документы и подписи. Для обнаружения и доказательства обмана может понадобиться экспертиза, а виновным грозит уголовное преследование.

Вне зависимости от оснований оспаривания, вопрос решается исключительно в судебном порядке, а для суда понадобятся документальные доказательства нарушений.

Чья земля?

Индивидуальный собственник здания, строения, сооружения имеет преимущественное право на приобретение на праве собственности или аренды земельного участка, на котором они расположены, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

На первый взгляд аналогичным правом наделены и долевые собственники зданий.

Так, согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание.

Однако процедура реализации данного права, закрепленная в п. 5 ст. 36 ЗК РФ, породила немало обращений в КС РФ с требованиями о признании содержащейся в нем нормы неконституционной.

Дело в том, что реализовать право на приобретение земельного участка под зданием в аренду одному из сособственников возможно посредством заключения договора аренды с условием о потенциальной возможности вступления в него иных сособственников на стороне арендатора.

Так, ВАС РФ в п. 19 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 дал разъяснения о возможности заключения такого договора аренды с одним из лиц, когда на земельном участке расположено несколько объектов, принадлежащих разным лицам на разном виде права (собственности, хозяйственного ведения и др.). Данная позиция распространена в судебной практике в случаях принадлежности здания нескольким лицам на праве собственности (к примеру, Постановления ФАС ДО от 16.02.2012 N Ф03-7151/2011, ФАС СЗО от 21.12.2011 по делу N А21-1325/2011).

А вот приобрести сособственникам здания земельный участок под ним в долевую собственность можно только посредством представления в уполномоченный орган долевыми собственниками совместного заявления.

К примеру, в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010 ВАС РФ разъяснил, что если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений п. 5 ст. 36 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.
Аналогичное толкование п. 5 ст. 36 ЗК РФ дано и в Определениях ВАС РФ от 06.03.2013 N ВАС-2091/13 по делу N А04-1026/2012, от 28.12.2011 N ВАС-16196/11 по делу N А45-6382/11.

Положения п. 5 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающие необходимость обращения сособственников с совместным заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, оценены КС РФ (в Определениях от 24.12.2012 N 2282-О, от 05.03.2004 N 82-О) как соответствующие Конституции Российской Федерации, объективно обусловленные спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений.

Вместе с тем п. 5 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий право сособственников на совместное обращение с заявлением о приобретении на праве долевой собственности земельного участка, не предусматривает обязанности ни одного из сособственников обратиться с таким заявлением, а соответственно и возможности у другого понудить его к этому.

Тем самым названная норма оставляет для недобросовестного собственника доли возможность препятствовать остальным сособственникам/сособственнику в реализации их/его прав.

Выходом из данной ситуации для добросовестного долевого собственника могут стать либо реализация волеизъявления на заключение договора аренды, либо установление при ее наличии возможности выдела соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и приобретение его в собственность (что, как разъяснил ВАС РФ в Определении от 13.02.2013 N ВАС-502/13, возможно, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута).

Из изложенного выше можно заключить, что, каким бы справедливым ни было правовое регулирование долевой собственности, данный институт в силу своей специфики и правовой природы таит в себе конфликт и противоречие интересов сторон, что позволяет его участникам злоупотреблять своими правами. Из чего следует, что при наличии возможности в каждом конкретном случае долевую собственность следует трансформировать в собственность личную.

Читайте еще:

• Незначительная доля в праве общей долевой собственности на квартиру

Как лишить собственника доли в квартире без согласия

Лишить владельца его доли в квартире возможно при одном из следующих условий:

• доля, находящаяся в собственности, не является значительной;
• доля не определяется в натуральном измерении, то есть не составляет право на владение одной конкретной комнатой;
• доля не используется собственником или не является объектом владения первой необходимости (то есть владелец имеет в собственности также другое жилье).

Законодательно не установлено, какой размер доли квартиры является малозначительным. В судебной практике часто исходят из того, что часть собственности меньше установленного лимита на человека.

Суды принимают во внимание тот факт, есть ли у собственника иное недвижимое имущество, кроме малозначительной доли в конкретной квартире. Если в собственности находятся иные помещения, то шансы на положительное решение суда о принудительном выкупе значительно повышаются

Важным моментом является то, что собственник малозначительной доли утрачивает право собственности на нее только лишь в случае получения материальной компенсации.

При вынесении решения судьи руководствуются не только площадью помещения, но и как собственник вступил в права на квартиру. Здесь может быть два варианта: собственник получил право на владение в результате наследования; владелец квартиры вступал в права наследства, зная, что существуют другие собственники имущества, дальнейшее сосуществование с которыми для него не представляется возможным.

Суд обращает внимание на виновность самого собственника, то есть способен ли он отвечать за имущество. Если собственник не исполняет обязательства, то посредством взыскания имущество может быть отчуждено судом

Например, на квартиру оформлена ипотека, а один из владельцев имущества не способен ее выплачивать.

Отказ при приватизация квартиры

Следующим основанием правомерного лишения доли в праве собственности является, по мнению суда, необходимость восстановления прав и законных интересов других сособственников.

Частично удовлетворили иск. Ответчик (работодатель) не подавал возражения и не подал апелляцию, на двух судебных заседаниях ответчика не было.

Но для участников долевой собственности есть одно ограничение. Они обязаны заранее известить остальных собственников о желании продать свою долю, поскольку у сособственников есть право преимущественной покупки.

Как мы указали, для этого доля должна быть незначительной. Ее использование должно быть затруднительно или невозможно. Например, у долевого собственника 3 метра в однокомнатной квартире. Он не сможет жить в ней.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Но в вашем случае вдова дяди и так хочет продать свою долю, поэтому вам не нужно ее к этому принуждать. Тем более, ее доля — половина квартиры — не может считаться незначительной.

Как защитить права бабушки на пожизненное проживание в своей квартире, в которой она живет уже 40 лет?

Для этого заинтересованная сторона подает в суд исковое заявление об определении размера участия в оплате жилищно-коммунальных услуг согласно долям.

Срок давности для оспаривания сделок

Не всегда удается оспорить сделку и вернуть собственность первоначальному владельцу. Виной всему является пропуск срока, в течение которого можно было бы заявить о своем нарушенном праве.

Расхождение в трактовке факта, когда человек мог узнать о нарушениях, приводит к тому, что срок давности пропускается, и пострадавшая сторона оставляет попытки вернуть свою собственность. Ситуация с пропуском срока только кажется безвыходной, и опытный юрист поможет продлить период действия права на оспаривание или отмену сделки.

Иногда собственник жилья по собственному незнанию может потерять право распоряжения. Так происходит, если после развода вторая половина откладывает момент раздела совместной собственности, что в итоге грозит полной утратой прав на выделение личной доли. Чтобы продлить срок давности и завершить процесс переоформления собственности, необходимо представить суду доказательства, что о нарушении имущественных прав бывший супруг не знал.

Основанием для продления срока исковой давности может стать:

• тяжелая болезнь;
• длительная командировка;
• отсутствие информации о нарушении прав на выделение доли;
• иные обстоятельства неодолимой силы.

Если будет установлено, что для оспаривания пропущен срок, вначале занимаются восстановлением прав и продление срока давности, а затем готовятся к судебному разбирательству по признанию договора недействительным или возврату прав на долю в собственности.

Можно ли лишить доли в квартире без согласия

Совместное владение имуществом или долевая собственность — это собственность на объект, который принадлежит нескольким владельцам одновременно. Все собственники имеют равные права на имущество в размерах своей доли.

Самыми распространенными ситуациями, когда возникает совместное владение, являются:

• купля-продажа или получение имущества по договору дарения, то есть отчуждение части в пользу других людей;
• получение на правах наследства на долю;
• получение доли по условиям брачного договора при вступлении в брак;
• раздел совместно-нажитого имущества при разводе супругов.

Ни один из собственников не может заставить других отказаться от своей доли в квартире. Процесс лишения собственности проводится только в судебном порядке, где может быть принято соответствующее решение.

Так, всего можно выделить три способа отчуждения доли квартиры:

• Добровольный отказ владельца. В этом случае выбирается форма отчуждения, то есть прежний владелец может добровольно продать свою долю, подарить ее или обменять.
• Отчуждение имущества по решению суда. Данное решение суд может вынести на основании веских причин. Одной из них является неспособность собственника содержать свое имущество. Если у владельца большая задолженность по коммунальным платежам, непогашенные кредиты и другие долги, то доля в квартире может быть изъята у собственника. При этом полученная компенсация может быть направлена на уплату долгов, и только оставшуюся сумму получит бывший владелец жилья.
• Выкуп малозначительной доли. Для того чтобы суд признал долю в квартире малозначительной, необходимо соблюдение трех следующих условий: малый размер доли, неспособность участвовать в содержании и управлении имуществом, отсутствие крайней необходимости в жилье. Если суд признает долю владения малозначительной, то ее будет необходимо выкупить по стоимости, которую определит суд. Чаще всего это кадастровая стоимость доли квартиры.