6 нюансов, которые нужно учесть при сдаче магазина в аренду

Наследство

Продажа квартиры, доставшейся по наследству, может быть связана с необходимостью быстрого проведения сделки, особенно, в том случае, если теперешний владелец проживает в другом городе, где дела требуют его присутствия. Однако нужно понимать, что, в большинстве случаев сумма, которую необходимо уступить при срочной продаже, является довольно существенной. Поэтому владелец, который подходит к вопросу продажи наследства рационально, с большой степенью вероятности поручит риэлтору поиск клиента, а сам приедет только для подписания договора (передачи денег, переоформления, т.п.).

Если же квартира продается не только срочно, но и по доверенности, то от такой сделки следует сразу же отказаться, какой бы выгодной она не казалась. Ведь доверенность можно отозвать в любой момент, и в этом случае передача денег доверителю, фамилия которого фигурирует в документах, уже ни к чему не обязывает самого владельца квартиры. Покупателю, который рискнул покупать недвижимость по доверенности, придется решать свои вопросы в суде с тем, кто заключал договор (если, конечно, удастся его отыскать), а не с тем, кто является владельцем квартиры.

Большая или маленькая?

На рынке посуточной сдачи жилья двух-, трёх- и многокомнатных квартир меньше, чем однушек и студий. Поэтому принято считать, что лучший объект для посуточной аренды — однокомнатная квартира или студия. Большая квартира стоит дороже, а значит, будет окупаться дольше. По опыту хостов, в командировки чаще ездят одиночки, а в путешествия — пары. Они проводят много времени вне дома и предпочитают сэкономить, чем переплачивать за «лишнюю» площадь. Поэтому спрос на большие квартиры меньше. 

Но нужно проанализировать спрос и предложение в конкретном городе или районе, возможно, где-то не хватает больших квартир для семей и тех, кто путешествует компанией. Идеальный вариант — иметь в портфеле инвестиционной недвижимости и большую, и маленькую квартиру. Но стоит быть готовым к тому, что больше жильцов — почти всегда означает больше проблем. 

Максим Отт, инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:

«В больших квартирах легче устроить вечеринку. В маленькую студию на 15–20 квадратов просто не пригласишь много людей. Так мы отсеиваем определённый сегмент гостей, которые могли бы создать проблемы и с соседями. Но к нам не попадают и большие семьи, которые приезжают в отпуск, потому что у нас недостаточно спальных мест. В других регионах мы бы пересмотрели свою стратегию. В Сочи или в Крыму лучше сдаются большие квартиры, потому что на отдых обычно приезжают семьями по 3–4 человека. Вместо двух номеров в отеле они предпочитают сэкономить и снять 2–3-комнатную квартиру».

Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде, блогер:

«У меня две квартиры в краткосрочной аренде: маленькая 30 кв. м для двоих гостей и большая трёхкомнатная, рассчитанная на шесть гостей и даже младенца. Маленькой квартирой намного проще управлять, решать вопросы с гостями — ведь их всего двое. Намного меньше проблем, поломок, грязи после выезда гостей. Спрос на маленькие квартиры выше, но больших квартир меньше на рынке, поэтому оба объекта в итоге показывают одинаковую доходность. Но времени на большую квартиру я расходую больше». 

Сохранность квартиры

Один из главных мифов о посуточной аренде — что такую квартиру очень быстро «убивают». На самом деле эксперты сходятся во мнении, что при долгосрочной аренде владелец по большому счёту не знает, что происходит в квартире. А при краткосрочной риски минимальны — можно контролировать количество гостей и нагрузку на жильё, следить за порядком, проверять работоспособность технического оснащения и исправность мебели.

Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде, блогер:

«Среднее время аренды в Москве — 3–4 дня. То есть каждые 3–4 дня в квартире проходит полная проверка и генеральная уборка. Меньшая из квартир у меня сдаётся уже 2,5 года. В ней требуется перекраска одной стены, но не из-за гостей, а из-за ошибки строителей. Если бы все эти 2,5 года она сдавалась в долгосрочку, то мне пришлось бы делать как минимум косметический ремонт.

Расположение квартиры

При выборе недвижимости для посуточной аренды действует «правило трёх Л»: локация, локация и ещё раз локация. Обязательным условием считается близость к «центрам притяжения»: достопримечательностям, деловым центрам, стадионам, федеральным медицинским центрам. 

Другой вариант — близость к метро или остановкам общественного транспорта, откуда можно добраться до «центров притяжения». Оптимальное расположение — менее 10 минут пешком до ближайшей станции. Но цена в спальных районах будет ниже. Туристы порой готовы дольше добираться до объекта, но при этом хотят сэкономить на стоимости квартиры. Но спрос на квартиры в центре всё равно выше.

Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде, блогер:

«Важно понимать запросы и требования гостя. В Москве я ориентируюсь на туристов, поэтому мои квартиры внутри Садового кольца

Мне понятно, почему люди едут в Москву, что им нужно. А за пределами ТТК или МКАД гость становится очень непонятным. Тут могут начаться проблемы: заезды толпами, вписки, интимные встречи. Если мы не понимаем гостя, сдать квартиру становится сложнее и проблем становится больше».

Судебная практика по иску к агентствам недвижимости; Триумф,; Бюро Недвижимости Кузбасс; по защите прав потребителей

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего: Быковой СВ. судей: Мухаревой Л.С., Корытниковой Г.Л. заслушала в открытом судебном заседании по докладу Мухаревой Л.С. гражданское дело по кассационной жалобе ВО., ВА. на решение Центрального районного суда г. Новокузнецка от 02 мая 20хх года. по иску, ВО, ВА к ООО «Бюро недвижимости Кузбасс», Агентству недвижимости « Триумф» о защите прав потребителей,

Как следует из пояснений ВО.. данный договор ООО «БНК» исполнен не был, сделка по купли-продажи указанной квартиры не состоялась, однако деньги в размере предоплаты им не возвращены. Вариант приобретения квартиры Г.. по адресу: г. Новокузнецк ул. Чекалина, 14-х они нашли сами, при этом услугами ООО «БНК» не пользовались.

Спор с агентством недвижимости

Если же договоренностью и мирным соглашением проблему решить не удается, требуется действовать официальными способами. Прежде, чем подать в суд на риэлтора, на адрес агентства направляется претензия. Принцип примерно такой же, как и когда гражданам требуется защита прав дольщиков жилья.

1. Ст. 2. Член УПН обязан стремиться осуществлять свою деятельность на высокопрофессиональном уровне, быть информированным в вопросах, связанных с рынком и законодательной базой в области недвижимости в регионе и государстве.
2. Ст. 3. Член УПН обязан неукоснительно следовать правилам и обычаям делового оборота (профессиональным стандартам), принятым большинством членов Палаты. Профессиональные стандарты не могут содержать нормы, противоречащие действующему законодательству РФ.

Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда

Пустующая квартира не приносит дохода. Но это можно исправить при помощи сдачи жилья в аренду — долгосрочную или краткосрочную. С долгосрочной арендой всё просто: нужно найти арендаторов, заключить договор и передать им ключи, а раз в месяц получать фиксированную сумму. В квартиру можно приходить, чтобы проверить, что в ней всё в порядке, а можно и довериться квартирантам (и страховому депозиту).

А как сдавать квартиру посуточно? При краткосрочной аренде искать жильцов придётся искать чаще — буквально каждый день. Ищут их как на «обычных» сайтах недвижимости в разделах «Посуточная аренда», так и на специальных. Зато отслеживать состояние недвижимости можно практически ежедневно. Да и доход будет выше: в среднем, по оценкам экспертов по посуточной аренде, в 1,5–2 раза. К примеру, по данным «Яндекс.Недвижимости», месячная аренда однушки в Москве обходится в среднем в 38 тысяч рублей, а посуточная — около 2,4 тысячи. То есть при загрузке хотя бы 16 дней в месяц краткосрочная сдача окажется выгоднее.

Доход от долгосрочной аренды можно считать пассивным. А взаимодействие с гостями при посуточной аренде отнимает много времени — это полноценная работа. Поэтому некоторые рассматривают посуточную аренду нескольких квартир как бизнес и становятся хостами. Название пришло к нам из англоязычного Airbnb, и его активно используют те, кто занимается посуточной арендой.

Если нет собственной квартиры, можно сдавать посуточно чужую

Чтобы начать зарабатывать на посуточной аренде, можно купить несколько квартир и сдавать их. Но это требует серьёзных вложений. Более простой путь — снять квартиру на длительный срок и прописать в договоре условия субаренды, чтобы можно было пересдавать жильё посуточно. Разницу в цене между посуточной и долгосрочной арендой за вычетом расходов на рекламу, уборку и прочие бытовые мелочи берёт себе хост — тот, кто организует весь процесс поиска и встречи гостей.

Другой вариант краткосрочной аренды без квартир в собственности — взять недвижимость в управление. Тогда в договоре владельца с управляющим будет прописано, какой процент от прибыли получит каждый из них (хосту обычно достаётся от 5 до 20%). Хозяин квартиры вообще не участвует в процессе, а управляющий берёт на себя все обязанности: размещает объявления, следит за чистотой и оснащением квартиры, встречает гостей. 

Выгодно ли сдавать чужую квартиру посуточно? Да, причём обеим сторонам. Собственнику — потому что он получает не фиксированную оплату, как при долгосрочной аренде, а процент от прибыли, и эта сумма обычно больше. А у управляющего больше возможностей, потому что владелец стремится максимизировать прибыль и даёт карт-бланш на любые действия, например, косметический ремонт, обновление мебели или долгосрочные рекламные кампании. 

Максим Отт, инвестор в недвижимость, эксперт по посуточной аренде:

«В прошлом году мы сделали апарт-отель на 26 небольших номеров площадью 12–19 кв. м неподалёку от метро Полежаевская. Почти все объекты недвижимости выкупили инвесторы. Мы обеспечиваем порядка 18% годовых на вложенные средства, предоставляем весь комплекс услуг — от ремонта и закупки мебели до комплектующих, фотографий, работы с площадками и приёма гостей, чтобы инвестор получал пассивный доход». 

5 условий, которые обязательно надо проверить в договоре с риелтором

Алина Шакалова, адвокат ГФ «Первомайский» Краснодарской краевой коллегии адвокатов:

1. Предмет договора и описание результата, который риелтор должен достичь. Например, регистрация перехода права собственности к покупателю.

2. Стоимость услуг риелтора. Сумма должна быть четко обозначена в договоре – процент от цены квартиры или твердая денежная сумма.

3. Порядок оплаты услуг. Оптимальным вариантом является полная оплата услуг после регистрации перехода прав собственности к покупателю.

4. Условие о доверенности. Если договор предусматривает оформление нотариальной доверенности, внимательно ознакомитесь с полномочиями, которые вы предоставляете риелтору.

Какие документы, кроме договора, определяют отношения риелтора и клиента

Подписанием одного договора дело может не ограничиться. В зависимости от типа сделки и оказанных услуг, возможно, придётся дополнитель оформить перечисленные ниже документы.

Акт приёма-передачи оказанных услуг. Составляется как приложение к возмездному договору после достижения результата и подписывается обеими сторонами. Впрочем, без этого документа можно обойтись.Чтобы не составлять и не подписывать отдельный акт, можно указать в договоре, при каких условиях услуга считается исполненной: например, после заключения договора аренды.

Образец акта приёма-передачи услуг.

Акт осмотра жилья. Этот документ подписывают арендатор и арендодатель. Акт подтверждает, что риелтор нашёл потенциальных арендаторов, которые ездили с ним на осмотры. Документ страхует риелтора от невыплаты гонорара за его услуги. Если между клиентом и специалистом по поиску жилья возникнет конфликт и дело дойдёт до суда, агент сможет использовать акт как доказательство, чтобы получить плату за оказанные услуги.

Акт передачи ключей подписывают владелец жилья и риелтор. Документ составляется в дополнение к договору поручения. В акте указывается цель передачи ключей (для показа квартиры потенциальным арендаторам). Этот акт можно дополнить смежным, актом приёма-передачи помещения, указав в нём наличие мебели, бытовой техники и других ценных предметов. 

Отчёты. В договоре можно указать обязательство риелтора присылать письменные отчётные документы. Это могут быть:

• листы осмотров, где указываются все потенциальные арендаторы и причины их отказов;
• промежуточные отчёты, где описываются все действия, которые риелтор совершил за конкретный промежуток времени. Например: за неделю разместил информацию о квартире на трёх сайтах объявлений, принял 40 звонков, договорился с 5 потенциальными арендаторами на просмотр квартиры.

Какие возможны ситуации?

В такой ситуации закон встает на сторону клиента, позволяя ему отказаться от услуги, но обязуя возместить ту стоимость услуги, которая уже была осуществлена риэлтором. Не исключен, что она будет равна нулю. Для того, чтобы избежать подобной ситуации, многие агентства недвижимости предпочитают поэтапную оплату услуг, что осложняет попытки расторгнуть соглашение.

Жизненные обстоятельства. Если подобная ситуация была прописана в соглашении, она может стать весомым поводом для его расторжения. Это относится к обстоятельствам, которые не зависят от обеих сторон. В этом случае клиент может получить ответ на вопрос как расторгнуть агентский договор с агентством недвижимости, без необходимости дополнительных выплат.

Микрофинансирование → Микрокредиты → Специальные предложения → Скачать файлы → Обзор Быстроденег → Предмет договора → Ответственность сторон → Отличные наличные→ Экспресс займы

Выход из сделки: условия нужно оговорить заранее, иначе без боли с арендатором не расстаться

Арендодатель очень слабо защищен от внезапного ухода арендатора. Бизнес «не пошел» — и ритейлер съезжает. А может и обанкротить свое ООО перед уходом, чтобы никаких концов на нашлось.

Специфика российского арендного бизнеса в том, что у арендаторов намного больше выбор помещений и шансов найти более выгодные для себя условия аренды, чем, например, на европейском рынке.

С другой стороны, арендодателю сложно «выгнать» не устраивающего его ритейлера, особенно крупную продуктовую сеть.

Нельзя просто уведомить арендатора о выезде за три месяца, не заплатив при этом штрафы, если арендатор не нарушает существенные условия аренды. А их не так много: исправно вносить арендные платежи, платить за коммунальные услуги и использовать помещение целевым образом.

Условия выхода из договора аренды нужно прописывать заранее. Например, указать, что арендодатель имеет право предупредить арендатора о выезде за X месяцев и уплатить штраф в размере сметы за строительно-монтажные работы.

Нужно учесть, что эта сумма будет меняться год от года, чтобы стоимость ремонта оставалась актуальной. Зато арендодатель получает таким образом возможность выйти из договора с относительно небольшими затратами.

Читать по теме: 8 нюансов, которые надо знать бизнесу перед ремонтом помещения

Регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимостью

Для начала необходимо отметить, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора — это разные регистрационные процедуры. Ключевое различие заключается в том, что в первом случае (если сделка подлежит регистрации) сделка не будет считаться заключенной до момента государственной регистрации (а в некоторых случаях закон устанавливает при отсутствии регистрации такое последствие как недействительность сделки). Во втором случае (если сама сделка не регистрируется, а регистрируются права) сделка считается заключенной с момента подписания договора, регистрации подлежат только права на недвижимое имущество, возникающие на ее основании. 

Приведем список сделок, подлежащих государственной регистрации. Так, на сегодняшний день должны регистрироваться следующие сделки:

— земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года (не регистрируется договор, заключенный на неопределенный срок)- предприятия — независимо от срока действия

• договор участия в долевом строительстве
• договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве
• договор безвозмездного пользования (ссуды) объектами культурного наследия
• договор финансовой аренды (лизинга)
• соглашения об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации
• соглашения о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации.

Соответственно регистрации подлежат соглашения об изменении условий данных договоров, а также расторжение данных договоров.

Иные сделки с недвижимостью, в отношении которых Гражданский кодекс РФ предусматривает государственную регистрацию, в настоящее время не регистрируются в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ.

• договоры продажи жилых помещений
• договоры продажи предприятия
• договоры дарения недвижимости
• договоры ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости)

То есть в настоящее время в связи с изменением законодательством не подлежат государственной регистрации в Росреестре договоры купли-продажи квартир (ДКП) и иные перечисленные выше договоры. Также не подлежат госрегистрации иные договоры, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено. 

Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права (передача права собственности на квартиру и иную недвижимость по договору другому лицу). Кроме того, по договору найма, заключенному на срок более одного года, регистрируется обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение).

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество:

• право собственности на недвижимость (возникновение, переход права собственности на недвижимость, прекращение права собственности)
• право хозяйственного ведения
• право оперативного управления
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
• сервитут
• залог недвижимого имущества
• доверительное управление
• иные ограничения и обременения недвижимости (арест,  аренда и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью).

Участникам сделки важно понимать, подлежит ли заключаемый договор регистрации или регистрируются только права, чтобы понимать риски и последствия отсутствия регистрации и застраховаться от них (например, на случай отказа другой стороны от регистрации). Также различие в правовых режимах регистрируемых и нерегистрируемых сделок влияет на порядок совершения сделки, о чем мы расскажем далее.

Риски продавца и покупателя при схеме аренды дома с выкупом

Любая сделка – это риск, особенно, когда дело касается жилой недвижимости. Если работать без привлечения юриста, то необходимо быть готовыми к самым различным ситуациям. Рассмотрим основные из них.

Продавца могут настигнуть такие проблемы, как:

• Упущенная выгода. Если неправильно указать условия подорожания стоимости объекта, то можно проиграть в цене. Каждый год цена квадратного метра растет и это обязательно необходимо указать в документах.
• Неверная оценка цены жилья. Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в России наоборот теряет в цене, т. е. в некоторых случаях продавцам невыгодна такая схема. Намного прибыльнее продать объект. Как поступить и как оформить это в документ поможет решить юрист.
• Использование объекта не по назначению. Этот риск характерен и для обычных сделок с жилой недвижимостью, но лучше его исключить.
• Увеличение налогового бремени. Налог на имущество не является константой. Лучше договориться с покупателем, что сумма арендной платы будет зависеть от экономической ситуации в стране.

Продавец несет множество рисков, однако, они есть и у покупателя. Перечислим, с какими ситуациями встречается человек, желающий арендовать объект, а затем купить его:

• Пока не выплачена вся сумма, жилье остается в собственности продавца, и он может делать с ним все, что пожелает. К сожалению, такие ситуации очень распространены, если вовремя не предотвратить их появление. Например, продавец может завещать квартиру внукам, продать или подарить ее. Если вовремя не указать неприемлемость ситуаций, то разрешить конфликт будет очень проблематично.
• Квартира окажется под арестом. Например, если продавец станет банкротом, жилую недвижимость могут изъять. Это момент обязательно нужно проработать с юристом, чтобы исключить споры по договору аренды.

Сделка об аренде дома с последующим выкупом считается одной из самых сложных. Она несет в себе риски, ответственность за соблюдение договоренностей, работу на доверие. Часто подобные операции проходят между друзьями, но даже в таких случаях мы рекомендуем поработать с юридической компанией, чтобы ваша дружба или родственные отношения с продавцом/покупателем сохранились.

Чему не место в договоре с риелтором?

Если риелтор предлагает вам договор, в котором:

• не определены четко условия купли-продажи, порядок действий и объем вознаграждения

• не определены отношения риелтора и клиента, непонятно, действует ли риелтор от своего имени или от имени клиента

• риелтор наделен слишком широкими полномочиями

• клиенту предписано оплачивать дополнительные расходы риелтора без иных условий

• обозначена возможность изменения стоимости недвижимости риелтором

• установлена слишком высокая сумма ответственности за отказ от договора.

Все это должно вас насторожить. Как минимум — мотивировать переписать весь договор с нуля. Как максимум — пересмотреть свое желание сотрудничать с этим конкретным специалистом.

При этом некоторые пункты могут казаться подозрительными, но на самом деле будут вполне законными требованиями риелтора. Так например, пункт об исключительности прав на сотрудничество с вами агенты включают в договоры с одной-единственной целью: обезопасить себя и свой труд и не остаться в итоге ни с чем. Если специалист достойный, то в этом нет никакой проблемы в том, чтобы сотрудничать только с ним, а не перебегать от одного риелтора к другому.

В любом случае, когда вы собираетесь совершать сделку купли-продажи, вся подготовительная работа должна быть проведена очень вдумчиво и грамотно — включая выбор риелтора и заключение договора с ним. Например, часто возникают ситуации, когда клиент сам нашел вариант для покупки. Но по договору риелтор все равно получает оплату за подбор недвижимости. Конечно, это нечестно со стороны специалиста.

Сколько стоит патент и как рассчитать его стоимость

Стоимость патента определяет законодательство региона налогоплательщика. Узнать его точный размер можно в сервисе «Расчёт стоимости патента» на сайте налоговой.

Для этого в форме для расчёта нужно указать:

• год и период, на который нужно приобрести патент;
• регион и муниципальное образование, где ИП будет работать;
• вид деятельности;
• среднюю численность наёмных сотрудников;
• площадь объекта недвижимости (при сдаче в аренду нежилых помещений).

Затем нажать кнопку «Рассчитать». После этого сервис покажет точную стоимость патента.

Например, сумма налога при применении ПСН для оказания ветеринарных услуг во Владивостоке (будет задействовано пять сотрудников), составит 25 710 рублей за девять месяцев.

Пример расчёта стоимости патентаСкриншот: ФНС / Skillbox Media

Патент можно приобрести на ограниченный срок — от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Например, если покупать патент в январе, то его максимальный срок будет 12 месяцев — до декабря этого же года включительно. Если покупать патент в октябре, то его максимальный срок будет 3 месяца, также до декабря этого года.

От срока действия патента зависят сроки его уплаты:

• Если патент приобрели на срок до полугода — его оплачивают одним платежом до того, как закончится действие патента.
• Если патент приобрели на срок от полугода — его оплачивают двумя платежами. Первый — 1/3 стоимости в течение первых 90 дней с начала действия патента. Второй — оставшаяся сумма не позднее последнего дня действия патента.

В нашем примере патент нужно оплатить в два платежа. Первый — 8570 рублей не позднее 28 июня, второй — 17 140 рублей не позднее 31 декабря.

В 2023 году оплатить патент можно двумя способами: через единый налоговый платёж или платёжным поручением. Создать платёжку можно на .

Можно ли вернуть деньги за неиспользованный патент? Если ИП прекратил работу, часть уплаченных за патент денег можно вернуть. Для этого нужно подать в налоговую:

• заявление о прекращении деятельности, в отношении которой применялась патентная система;
• заявление о возврате переплаты по налоговым платежам.

Стоимость патента пересчитывают по фактически отработанным дням. Если из нашего примера выше ИП отработал три месяца вместо девяти, сумма к возврату будет рассчитана так:

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.

Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.

В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.

Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.

Арендная плата индексируется редко.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.

При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.

Почему выгодно продавать недвижимость через аукцион?

Что такое аукцион? – Аукцион недвижимости — это новый и современный тренд, единственный способ определить рыночную стоимость объекта и получить максимальную сумму денег за его продажу в ограниченный промежуток времени.

— Продавая свою недвижимость через аукцион, вы получаете доступ не только к покупателям с сайтов объявлений, но и к десяткам тысяч участников (компаний и физ.лиц) постоянно присутствующих на электронных торговых площадках в поиске торгов, или тендеров, гос.закупок;

— Аукционы проводятся на электронной торговой площадке, что позволяет принимать участие в покупке абсолютно всем желающим, из любой точке страны и даже мира. А учитывая современные возможности регистрации, сделки проходят даже без встречи сторон;

— При правильном выборе электронной торговой площадки оптимально подходящей для реализации вашей недвижимости и качественной маркетинговой кампании, за период от 2х до 4 недель можно собрать от 3 до 30 участников аукциона;

— При подготовке к аукциону, участники знакомятся с объектом, а в ходе торгов включаются в конкурентную борьбу делая ставки на повышение. Здесь работает всё — эмоции, жажда победы, азарт, не желание отдавать свой объект другому и пр. Делая ставки, участники поднимают цену до максимально возможной, кто-то в азарте может выйти за рамки своего бюджета;

— Покупатели имущества с аукционов знают, что приобретать такое имущество значительно безопаснее чем на вторичном рынке, такие сделки в отличия от «вторички» практически невозможно оспорить по обстоятельствам «заниженная стоимость, или невыгодная сделка», к примеру, если в течение трёх-пяти лет бывшего собственника признали банкротом. Так как только на торгах, можно определить реальную рыночную цену и это единственный законный и неоспоримый инструмент ценообразования – этот факт также влияет на интерес инвесторов при выборе, как и где покупать — на аукционе или классическим способом?

Учитывая всё вышесказанное, вы как собственник, только на аукционе можете получите именно то, что вам необходимо – продажа объекта недвижимости через аукцион в минимальные сроки по максимальной цене!

Приказы и локальные акты по работе с НС и ПВ.

Для оптимизации внутренних процессов, в медицинской организации, должны быть оформлены приказы и локальные акты по вопросам работы с НС и ПВ, такие как:

• Приказ руководителя об утверждении списка лиц, имеющих допуск к работе с НС и ПВ;

• Приказ руководителя о назначении лица, ответственного за хранение НС и ПВ;

• Внутренний регламент работы с НС и ПВ, утвержденный приказом руководителя;

• Внутренний порядок хранения ключей от сейфов, металлических шкафов и помещений, а также используемых при опечатывании (пломбировании) печатей и пломбировочных устройств;

• Журнал регистрации операций, связанных с оборотом наркотических средств и психотропных веществ;

• Прочие необходимые документы.

Стоимость оформления сделки с недвижимостью и кто оплачивает расходы

Стоимость оформления сделки купли-продажи недвижимости складывается из следующих расходов:

• пошлина за регистрацию перехода права собственности (сделки с недвижимостью) в Росреестре
• банковские расходы для расчетов по сделки
• расходы на оформление и получение документов (пошлина за выписку из ЕГРН, перевод документов и пр.)
• нотариальные расходы (если удостоверяется согласие супруги, доверенность и/или сделка по требованию закона или по желанию сторон)
• риелторские услуги (при привлечении данного специалиста)
• расходы на юридическое сопровождение сделки

О распределении расходов на оформление сделки стороны договариваются об этом самостоятельно, никаких законодательных норм на этот счет нет. На практике, как правило, банковские и нотариальные расходы стороны делят поровну, расходы на сбор документов несет сторона, предоставляющая документы, услуги юриста, риелтора оплачивает сторона, заказавшая соответствующие услуги, пошлину за регистрацию сделки в Росреестре оплачивают стороны поровну, а пошлину за регистрацию перехода права собственности оплачивает покупатель.

Ликвидность помещения

Ликвидность недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или продать объект, если вам понадобятся денежные средства.

Скорость продажи.

Жилая недвижимость в целом ликвиднее коммерческой. Это объясняется тем, что объем рынка жилой недвижимости существенно больше и средняя стоимость квартиры ниже стоимости коммерческого помещения.

Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже панельного дома советской постройки на окраине города будет менее ликвидна торгового помещения площадью 50 квадратных метров на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Срок поиска арендатора и заключение договора.

При покупке строящегося объекта коммерческой недвижимости есть возможность за полгода – год до ввода объекта в эксплуатацию заключить предварительный договор с будущим арендатором, чтобы исключить период простоя помещения после сдачи объекта. Операторы торговых сетей охотно идут на согласование коммерческих условий и подписание договора до ввода объекта в эксплуатацию, чтобы занять лучшие локации и не отдать объект конкуренту.

В жилой недвижимости, к сожалению, нет такой возможности. Арендатор готов подписать договор только тогда, когда сделан ремонт, установлена мебель, техника и квартира готова к заезду.

 По готовым объектам срок подбора арендатора на квартиру меньше, хотя повторюсь что многое зависит от площади объекта, характеристик и локации.

Как относятся к аренде дома с последующим выкупом застройщики и банки

Программа аренды дома с правом выкупа (или любой другой жилой недвижимости) работает не так давно, поэтому у физических лиц еще не сильно развит интерес на заключение подобных сделок. То же самое можно сказать и о застройщиках, и о банках. Как правило, первые соглашаются на подобные решения, когда им нужно привлечь покупателей к проекту, т. е. их согласие – это некий маркетинговый ход. Например, когда застраивается новая территория со слабой инфраструктурой, то застройщику привлечь заинтересованных лиц к своему проекту намного труднее. В таком случае будет выстроена максимально удобная для покупателей схема маркетинга, которая обязательно будет включать в себя возможность аренды дома или квартиры с выкупом. Застройщики часто предлагают такие решения на объекты, пользующиеся небольшим спросом, например, на квартиры на первых этажах.

Отношение к аренде дома с последующим выкупом неоднозначное и со стороны банковских структур: анализ предложений от банков показывает, что лишь немногие структуры соглашаются на подобные авантюры. Однако высок шанс получит поддержку от таких структур, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Условия агентство предлагает следующие:

• Рассрочка сроком до 15 лет;
• Возможность погасить кредит раньше срока;
• Ежемесячная сумма направляется как на погашение арендной платы, так и на погашение стоимости объекта;
• Предполагается, что жилая недвижимость подорожает на 30% в период действия договора.

Промокоды на Займер на скидки

Займы для физических лиц под низкий процент

• Сумма: от 2 000 до 30 000 рублей
• Срок: от 7 до 30 дней
• Первый заём для новых клиентов — 0%, повторный — скидка 500 руб

Субагент может действовать от своего имени или от имени агента, если это предусмотрено договором субагентирования, а также от имени принципала, но только в том случае, если по условиям агентского договора агент действует от имени принципала и последним была выдана доверенность с правом передоверия по правилам п.1 ст.187 ГК РФ (п.2 ст.1009 ГК РФ).

Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении агентских договоров, а именно:

— Полная или частичная невыплата агентского вознаграждения;

— Условие об ограничении агентским договором прав принципала и агента;

— Обязательства по договору исполнены не полностью или частично одной из сторон;

Выводы

• Договор с риелтором обязателен по закону. Кроме того, он защищает клиента от риелторов-мошенников и лентяев, а исполнителя — от невыплаты гонорара.
• Соглашение с риелтором не гарантирует чистоту сделки с арендодателем или собственником.
• Если маклер предлагает агентский договор на заключение договора аренды, клиент должен помнить, что, подписывая документ, он соглашается на максимальное количество ограничений и обязательств. Стоит как минимум рассмотреть другие варианты сотрудничества: по договору возмездного оказания услуг и соглашению поручения.
• Регистрировать договор у нотариуса необязательно: достаточно подписей или печати, если речь идёт о сотрудничестве с агентством-юрлицом.
• Расторгнуть сделку можно по соглашению сторон или односторонним уведомлением. В последнем случае главное — убедиться, что риелтор получил это уведомление.