Проверка квартиры: всё онлайн

Зачем проверять чистоту сделки?

Покупатели редко проверяют недвижимость и сделки с ней на юридическую чистоту. Причина банальна: такие сделки – большая редкость в жизни обывателя. Никто не знает от чего страховаться, где и что конкретно проверять, где возможен подвох и чем он чреват. Хорошо если сделка пройдет без проблем. Часто так и бывает. Но где гарантия что вы счастливчик и вам повезет?

Как юрист практик несколько раз в месяц я сталкиваюсь с проблемами, возникшими у покупателя. Не хочется пугать, но в лучшем случае будет приостановка и отказ в регистрации прав в ЕГРН, в худшем – спор может перерасти в многолетнюю судебную тяжбу или потерю денег и имущества.

Покупать недвижимость неравносильно покупке мешка картошки на базаре. В последнем случае обман сулит потерю пары сотен рублей, а при покупке недвижимости можно потерять всё, что вы копили много лет.

Хорошо если вы решили оформить сделку нотариально. Это защитит от 60% рисков. Но и нотариус не в силах все предусмотреть (об этом читайте ниже). Некоторые вообще пытаются скачать бланк договора в интернете или пользуются услугами сомнительных риелторов. Хотя у юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью, услуга проверки чистоты сделки стоит не дорого (несколько тысяч рублей). Пользоваться услугами профессионалов, которые сберегут ваши деньги и время или рискнуть и сэкономить – выбор каждого.

В любом случае перед покупкой не поленитесь проверить недвижимость по прилагаемому чек-листу.

Можно ли положиться на нотариуса?

Как проверить квартиру на чистоту сделки, если нет опыта и времени на такую работу? В таком случае следует найти специалиста, который готов включиться в эту работу и сделает её в сжатые сроки и профессионально.

Юридическая проверка сделки купли или реализации недвижимости, зачастую проводится достаточно тщательно и аккуратно. Адвокат — профессиональный юрист, сможет грамотно оформить всю документацию.

Однако следует знать, что стоимость продажи в таком случае будет выше, поскольку необходимо компенсировать услуги по реализации сделки с недвижимостью.

Адвокат сэкономит массу времени потом, когда придётся вносить правки и даже возможно, обращаться в суд, если будет неверно обозначена у нотариуса фамилия, указанная в свидетельстве на недвижимость. Такие ошибки – формальный повод отказать в признании права собственности за конкретным физическим лицом или юридической фирмой.

Именно поэтому адвокат тщательно проверяет договор приобретения недвижимого имущества на предмет точности данных, соответствия его текста законодательным нормам. Его совет подчас может сэкономить большие деньги и обезопасит от рискованных решений.

Таким образом, документация будет надёжно проверена и верифицирована специалистом в юриспруденции.

Подбор подходящего помещения

В первую очередь необходимо заняться поиском подходящего помещения самостоятельно или обратившись к риэлтору. Если какой-либо вариант понравился, не стоит сразу останавливаться на нём. Лучше подобрать несколько квартир и в последующем сравнить их между собой.

Особое внимание стоит уделить:

• количеству комнат;
• состоянию здания и местоположению квартиры в нём;
• инфраструктуре района;
• адресу местоположения;
• характеристикам дома;
• характеристикам самой квартиры.

Затем стоит провести исследование самого рынка цен. Выполнить процедуру довольно просто. Для этого покупателю достаточно сравнить помещение с квартирами, имеющими аналогичные параметры. Такие данные периодически размещают на сайтах продаж. Если стоимость объекта неоправданно завышена или занижена, это должно насторожить покупателя. Окончательная стоимость недвижимости зависит от категории квартиры. Она может быть первичной или вторичной. На этапе строительства удастся приобрести жильё по сниженной стоимости.

Видео

Когда выбор вторички сделан, необходимо осмотреть жильё. Иногда этот шаг пропускают, обговаривая все детали по телефону. Игнорировать действие не рекомендуется. Покупатель получит больше информации, если самостоятельно посетит квартиру.

Отправляясь на объект, стоит уделять внимание:

• личности человека, проводящего осмотр;
• состоянию квартиры;
• соседям по этажу и подъезду.

1.1. Подделки новых выписок из ЕГРН с QR-кодом. Куда исчезли печати?

Усложнит проверку чистоты сделки то, что с 1 марта 2023 года изменен порядок получения выписок из ЕГРН. С указанной даты нельзя в ней не будут отображены личные данные (ФИО и дата рождения) собственника без его согласия, если выписку заказывает посторонний человек (Федеральный закон от 14.07.2022 N 266-ФЗ).

Изменения не касаются:

• представителей собственника по доверенности,
• уполномоченных органов (судов, правоохранительных органов, судебных приставов, органам прокуратуры и некоторым должностным лицам)
• супругов владельца недвижимости,
• совладельцев,
• арендаторов и арендодателей недвижимости,
• обладателей частного или публичного сервитута,
• наследников,
• собственников недвижимости, чей объект расположен на чужой земле,
• собственников смежного участка,
• арбитражных управляющих,
• залогодержателей,
• нотариусов
• кадастровых инженеров,

Вместе с тем заинтересованный в продаже своего объекта продавец в целях лояльности покупателей вправе подать в Росреестр заявление о том, чтобы эти данные ЕГРН были раскрыты перед всеми получателями выписки. Такое заявление можно будет подать в отношении одного или нескольких объектов недвижимости, а также на объекты, права или ограничения прав, которые будут зарегистрированы в будущем (ст. 36.3. закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

С 1 марта 2023 года у нотариусов появилась новое нотариальное действие — удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН о фамилии, имени, отчестве и дате рождения правообладателя объекта недвижимости или лица, в чью пользу зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости (ст. 85.1. Основ о нотариате).

Зачем проверять обременения на квартиру и какие они бывают

Получив выписку из ЕГРН, вы можете увидеть, что на квартире есть обременение. При некоторых обременениях (например, при ипотеке) сделка возможна, при других (при наложенном на квартиру аресте) — нет. В выписке будет указан факт обременения, его тип и документ, на основании которого обременение наложено, — например, номер кредитного договора, если квартира куплена в ипотеку. 

Квартира в залоге у банка

Самое распространённое обременение — когда квартира была куплена в ипотеку или собственник взял потребительский кредит под залог недвижимости. И в том, и в другом случае сделка возможна — и таких сделок сейчас немало. 

Есть два варианта продажи квартиры, если она в залоге у банка:

• Продавец закрывает кредит, снимает обременение, получает «чистую» выписку ЕГРН и продаёт квартиру.
• Продавец получает от банка разрешение на сделку. В договоре пишут, что часть денег от продажи идёт на погашение кредита. Тогда обременение снимается уже в ходе или после сделки.

Квартира под арестом

Совсем другая история — если квартира под арестом. Купить такое жильё не получится до снятия обременения. Арест на квартиру может быть наложен, например, если у собственника большие долги по коммунальным услугам или если идут семейные споры о разделе имущества или наследстве. Тогда собственники не могут проводить сделки с квартирой, пока не будет решения суда о разрешении спора. 

Даже если квартира не в аресте, это не значит, что у собственника всё чисто с оплатой коммунальных услуг. Обязательно попросите продавца предоставить свежую справку об отсутствии задолженностей по всем услугам, включая капитальный ремонт (в некоторых регионах он идёт в отдельной квитанции). 

Квартира сдана в аренду на длительный срок

Сбор необходимых документов

Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке всегда начинается с анализа имеющейся у собственника документации. Квалифицированный юрист хорошо знает все нюансы и сложности, которые могут возникнуть в будущем, и поможет избежать неприятностей. Вот базовый пакет документ, который подвергается тщательному анализу:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Несмотря на то, что с середины 2016 года данный документ отменен и не выдается, на вторичном рынке достаточно объектов недвижимости, приобретенных собственником до этой даты. Соответственно, такой документ имеется и может быть подробно изучен. Из свидетельства можно получить информацию о возникновении права собственности на жилье, данных о собственнике и площади объекта недвижимости.
Выписка из ЕГРП. Временный документ, который был актуален в очень короткий период – с 16 июля 2016 года до 1 января 2017 года. Отсюда можно узнать не только данные о владельце и площади квартиры, но и наличие ограничений и обременений, которые могли бы принести немало сложностей в будущем.
Выписка из ЕГРН. Актуальный документ, который позволяет узнать точную площадь объекта недвижимости, наличие обременений в виде ипотеки или залога, информацию о собственнике. Если заказывать проведение проверки документов перед покупкой жилья, то юрист сможет самостоятельно запросить данную выписку и провести анализ квартиры на фактическое соответствие внесенным в ЕГРН данным.
Паспорт собственника. Позволяет сделать запрос в соответствующие органы и проверить реальное владение продаваемым объектом недвижимости.
Форма № 9. Важный документ, о котором многие покупатели даже не знают. Именно из этого документа можно узнать список зарегистрированных в квартире лиц. Это позволяет получить информацию: кто и с какого момента прописан по данному адресу, временная или постоянная регистрация у этих лиц, кем они приходятся собственнику (особенно осторожным надо быть, если в ходе проверки обнаруживаются прописанные родственники, о которых умалчивает продавец).
Форма № 7. Технически важный документ, позволяющий получить исчерпывающую информацию о характеристиках объекта недвижимости
Метраж комнат и кухни, высота потолков и перекрытий, материал возведения дома, количество этажей, год постройки – все это очень важно при первичном осмотре. Порой оказывается, что сотрудники агентства недвижимости приукрасили картину: метраж не тот, материалы более дешевые, да и капитального ремонта в доме не было уже пару десятков лет.
Форма № 12
Очень важный документ, который по содержанию схож с формой № 9 и сообщает информацию о зарегистрированных лицах, только для более глубокого анализа. Именно таким образом можно узнать о фактах снятия с регистрации лиц, за которыми сохраняется право пользования. Классический пример – родственник владельца был выписан из квартиры по причине отправки в места лишения свободы. Формально он по данному адресу не зарегистрирован, но после освобождения может легко восстановить прописку. Наличие нового собственника – это не помеха. Подобные проблемы могут возникнуть с несовершеннолетними и лицами, объявленными безвестно отсутствующими по решению суда

К покупке такого жилья нужно относиться очень осторожно: в любой момент у вас может появится внезапный жилец, о существовании которого вы даже не подозревали.
Кадастровый и технический паспорта на квартиру. С правовой точки зрения эти документы практически бесполезны, но кое-что из них может оказаться интересным

Обычно внимательному анализу подвергается план жилого помещения. Может оказаться, что собственник сделал самовольную планировку, за которую в будущем придется отвечать уже новым хозяевам.

Оформление документов и покупка жилья

После полной проверки юридической чистоты квартиры самое время дать согласие на сделку и начать готовиться к ее регистрации. Процесс состоит из трех этапов, каждый из которых мы разберем в отдельности.

Предварительный договор и выдача задатка

Оформление документов и сбор полной суммы на оплату жилья займет какое-то время. Чтобы гарантировать себе сделку, стоит зафиксировать договоренность с продавцом юридически. Для этого нужно оформить договор и передать задаток продавцу.

Все сделать лучше при свидетелях. По итогу, если владелец передумает заключать с вами сделку, он обязан будет вернуть вам задаток в двойном размере. Однако и вы не сможете отказаться от сделки, не потеряв задаток.

В договор необходимо вписать:

• данные сторон (ФИО, паспортные данные, контактные телефоны);
• описание квартиры (адрес, метраж, количество комнат);
• точную стоимость жилья;
• основание для внесения задатка (статьи 380, 381 ГК);
• точную сумму задатка;
• ответственность сторон при невыполнении обязательств;
• дату и место подписания договора.

Каждая страница документа должна быть подписана, подписи также ставятся в конце договора. Бумаги составляются в двух экземплярах, один из которых вы оставляете себе, а другой отдаете продавцу.

По факту передачи суммы задатка продавец должен написать расписку, где он должен указать:

• дату и место подписания документа;
• данные сторон с указанием, кто кому передал деньги;
• основание получения денег (договор задатка);
• сколько денег передается в качестве задатка (числом и прописью).

Продавец пишет расписку от руки, в одном экземпляре, подтверждает своей подписью и передает покупателю.

Задаток является частью от полной стоимости квартиры.

Подготовка бумаг для регистрации

Заботы по составлению регистрационных документов должен взять на себя продавец. Покупатель в свою очередь должен оплатить государственную пошлину (2 000 рублей).

Все тонкости составления договора купли-продажи, а также полный перечень документов для подачи в органы регистрации вы сможете найти в материале о продаже квартиры. Однако в любом случае желательно обратиться к проверенному юристу, чтобы он посмотрел, правильно ли составлен договор. Платная консультация сильно не ударит по карману, зато упростит процесс регистрации документов.

Передача документов в регистрационное управление и внесение оплаты

Если оплата будет произведена после подачи документов в государственные органы, то закон признает ее находящейся в ипотеке у старого владельца. Из-за этого позже могут возникнуть сложности с ее погашением.

Если оплата будет произведена перед подачей документов, то продавец может саботировать сделку, например, не явившись в регистрационное управление. Вернуть деньги будет сложно, разве что с распиской и через суд.

В силу этого, оптимальный вариант – оплатить новое жилье в момент сдачи документов. Лучше всего, чтобы при подписании документов и передаче денег за квартиру присутствовал регистратор или нотариус, который заверял договор купли-продажи.

Помните, что продавец должен дать вам составленную в свободной форме, написанную от руки в одном экземпляре расписку о том, что он получил оплату за квартиру в полной сумме и претензий по оплате не имеет.

При покупке за счет кредитных средств расчетами с продавцом занимается банк. Он выдвинет необходимые требования к договору купли-продажи и к списку документов. Представитель банка будет принимать участие в регистрации, а сделка пройдет под контролем банковского юриста. В этом случае поводов для беспокойства нет.

После получения документов регистратор (специалист МФЦ) выдает вам на руки расписку. В указанный в ней день вы должны прийти в регистрационное управление, чтобы получить свидетельство и другие бумаги, согласно которым вы становитесь полноценным владельцем квартиры.

Почему так важно проверять документы перед приобретением квартиры?

Веские причины проверки недвижимости для покупателя

Обычным гражданам проверка юридической чистоты особенно важна, поскольку на кону стоит не только будущая жизнь семьи, детей и т.д., но и немалые денежные средства. Если на этапе сделки всплывет неожиданный сюрприз и сделку признают недействительной, полностью вернуть кропотливо накопленные деньги, скорее всего, не удастся. А если попасть на мошенников, последствия предугадать вообще крайне сложно. В случае самого негативного исхода вы рискуете остаться как без квартиры, так и без денег.

Веские причины проверки недвижимости для продавца

Продавцу также не стоит пренебрегать проверкой всех нюансов хотя бы из-за своей дополнительной безопасности. Ведь если сделка будет признана недействительной, денежные средства придется вернуть.

Вообще безопаснее и выгоднее покупать недвижимость с профессиональным риелтором, юристом или через надежные, популярные агентства. Но если этот вариант по каким-либо причинам вам не подходит, вы всегда можете воспользоваться полезными онлайн-сервисами проверки недвижимости.

Проверка прав несовершеннолетних

До 18 лет ребенок считается не полностью дееспособным, так что его права регулируют родители или назначенный государством представитель (опекун, попечитель, усыновитель). Какие данные необходимо проверить, чтобы убедиться в законности сделки с участием несовершеннолетнего?

Уточните форму пребывания ребенка в квартире, а именно указана ли доля ребенка в документах о собственности. Если да, в дополнение к договору нужно попросить разрешение органов опеки на сделку.

ВАЖНО: Ключевой момент: по итогам продажи ребенок не должен оказаться в условиях хуже предыдущих или не соответствующим нормам проживания.

Вот почему сделки с участием детей до 18 лет заключаются посредством альтернативного договора, где продавец взамен текущей квартиры сразу приобретает новую, тем самым обеспечивая несовершеннолетнего жилплощадью. Другой вариант: до момента покупки нового жилья на имя ребенка открывается банковский счет, куда зачисляют сумму, соответствующую стоимости проданной доли.

Данные о собственниках и их долевом участиb, как мы помним, содержатся в выписке ЕГРП, а сведения о прописанных жильцах в домовой книге.

Проверьте права третьих лиц

Удобно, если продавец и все жильцы заранее выпишутся из квартиры. Тогда вы сможете заехать сразу после сделки.

У зарегистрированных (прописанных) в квартире людей есть право проживать в ней. Поэтому перед покупкой продавец должен всех выписать.

Нельзя выписать людей, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней, если они:

• несовершеннолетние и недееспособные взрослые;
• осужденных;
• пациентов психоневрологического диспансера;
• служащих в армии по призыву;
• несовершеннолетние и пенсионеры, проживающие в воспитательных учреждениях и в домах престарелых.

Возьмите у продавца выписку из домовой книги. В ней указано количество людей, которые зарегистрированы (прописаны) в квартире и сохраняют право на проживание в ней даже после продажи.

Чтобы перестраховаться, сходите с продавцом в МФЦ и получите выписку вместе. Так вы убедитесь, что документ подлинный и сможете расспросить сотрудников МФЦ о людях, которые были зарегистрированы в квартире раньше.  

Если среди собственников есть дети или недееспособные взрослые, для продажи должно быть разрешение органов опеки и попечительства. Без разрешения Росреестр не зарегистрирует сделку. У опекуна проверьте паспорт и документы о попечительстве.

Если собственник получил квартиру по наследству или в дар, убедитесь, что других наследников нет. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг, родители или иждивенцы наследодателя претендуют на обязательную долю. Вы должны убедиться, что таких наследников нет.

По закону новые наследники в течение 3 лет могут оспорить продажу унаследованной квартиры

Наследник может оспорить продажу и по истечению 3 лет, если сможет доказать суду, что у него были особые основания для пропуска срока (например, он пропал без вести в амазонских джунглях и счастливо нашелся спустя 10 лет).

Чтобы перестраховаться попросите продавца запросить у своего нотариуса справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Документ может получить только продавец — постороннему человеку нотариус его не выдаст.

Если квартиру приватизировали, посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации и кто стал собственником. Если кто-то из жильцов не участвовал в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочно пользоваться квартирой. Выписать их не получится даже через суд. Поэтому попросите у продавца их официально оформленный отказ от участия в приватизации

Обратите внимание на детей — по закону у них есть право на долю в квартире.  

Если квартиру сдавали, по закону договор найма сохраняет свою силу после перехода права собственности на квартиру. Если не хотите сдавать квартиру после покупки, попросите продавца расторгнуть договор до проведения сделки.

Законность перепланировки

При осмотре квартиры необходимо сверить технический план с фактической обстановкой. С этой задачей лучше всего справиться представитель БТИ. Вызовите комиссию и проведите проверку совместно.

Обратите внимание, что в техническом паспорте уже может стоять штамп о незаконной перепланировке, поэтому изучите документ с особой тщательностью. Риски: если квартира будет приобретена без узаконенной перепланировки, Вас заставят через суд восстановить прежней вид за свой счет, а это большие расходы

При покупке недвижимости регистрация сделок проходит в соответствии с Федеральным законом № 122-Ф3. Данный закон предусматривает установленный список документов, обеспечивающих переход прав собственности на сторону покупателя. Непосредственное право собственности регистрируется в соответствии со статьей №131 п.1. Права третьих лиц на недвижимость могут быть восстановлены в соответствии с законодательством.

Подводя итоги, скажем: самостоятельно проверять недвижимость перед покупкой можно и даже нужно

Изучив алгоритм подготовительного процесса, выяснив что, как и где запрашивать, Вы не только будете увереннее чувствовать себя накануне важной покупки, но и объективно оцените работу привлеченных посредников

Для успешной реализации процесса необходимо собрать следующие данные:

• личность собственника и тип собственности;
• наличие прописанных лиц;
• полномочия посторонних лиц;
• аресты и обременения;
• долги по коммунальным платежам;
• законность планировки.

В этом нам помогут такие документы, как:

• выписка из домовой книги;
• выписка из ЕГРП, ЖЕУ, справки из паспортного стола;
• справки из органов опеки;
• справки из ПД и ПНД.

Эти дружественные покупателю организации охотно и быстро предоставят сведения как о самом продавце, так и о всех характеристиках объекта недвижимости.

Процесс приобретения квартиры очень рискованный для неподготовленных граждан. Чтобы безопасно совершить сделку, нужно подготовится и изучить все возможные риски процесса. Например, советуем ознакомиться с популярными схемами мошенничества и обмана при покупке квартиры. А также ознакомьтесь с рисками и нюансами процедуры в следующих случаях:

• если квартира менее 3 лет в собственности;
• сделка оформляется по переуступке прав;
• покупка совершается у юридического лица.

Юристы

Степанов Денис Юрьевич
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Истомина Ольга Викторовна
Руководитель судебного отдела Ермакова (Степанова) Любовь Владимировна
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Каваляускас Василий Анатольевич
Ведущий юрист Устюгов Семен Борисович
Золотова Нина Сергеевна
Ведущий юрист Юридического агентства Санкт-Петербурга Боброва Анастасия Сергеевна
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Челюк Александр Юрьевич
Практикующий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Зотова Полина Александровна
Руководитель отдела Банкротство физических и юридических лиц Берестовский Владимир Евгеньевич
Помощник юриста Абдуллов Самир Кадайбергенович
Помощник юриста

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.
Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю

Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
На квартиру могут претендовать и иные лица

Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.

Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Что за юридическая чистота квартиры и зачем ее проверять

Когда определитесь с квартирой для покупки и договоритесь о цене, надо проверить что ее вообще можно покупать. Юридическая чистота квартиры — отсутствие причин, при которых покупатель может потерять права на квартиру после покупки.

Квартира юридически чиста и ее можно покупать, если

• нет никаких юридических препятствий для сделки;
• право собственности продавца не ограничено обременением или арестом;
• в квартире не зарегистрированы (прописаны) люди, которые могут на нее претендовать (дети, супруги, родственники);
• в будущем не возникнет причин для признания сделки недействительной.

Проверка квартиры на юридическую чистоту — важнейших этап сделки на вторичном рынке. Если с квартирой или документами что-то не так, сделку могут признать недействительной. В этом случае, вы в лучшем случае потеряете уже уплаченный задаток, а, в худшем, всю квартиру.  

Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — это могут признать незаконной перепланировкой. Или у продавца обнаруживаются жены и дети, которые имеют право на квартиру, но он о них умолчал.

Проверить юридическую чистоту квартиры — задача покупателя или его риелтора

Если наняли агентство, проверить юридическую чистоту квартиры должен его юрист.

Проверять квартиру надо всегда. Даже, если вы покупаете ее у друга или родного дедушки. Продавец может не быть мошенником, но искренне не знать, что надо было узаконить перепланировку, получить письменное согласие на продажу от жены или что квартира отходит по завещанию десятиюродному брату.

Проверка квартиры банком тоже не является гарантией ее юридической чистоты. Если вследствие ошибки вы лишитесь квартиры, банк посочувствует и напомнит об очередном платеже.

Чтобы убедиться, что квартиру можно покупать, придется внимательно изучить десятки документов. К этому надо отнестись серьезно — пропущенное при беглом осмотре обстоятельство может стоить вам всей квартиры. Лучше перестраховаться и запросить документов с запасом, чем постесняться и потом годами судиться за квартиру. Адекватный продавец и сам понимает, что обязан собрать и предоставить все документы. Если человек не хочет предоставлять документы — это повод усомниться в его честности.