Арендный бизнес: юридические советы

Способы инвестиций в нежилую недвижимость

При выборе объекта для инвестиций в коммерческую недвижимость имеет значение и предпочтительный способ получения дохода. Выделяют следующие способы инвестирования:

• купля-продажа;
• инвестиции в строительство;
• сдача в аренду;
• покупка готового арендного бизнеса;
• вложение в ЗПИФ.

Купля-продажа наиболее эффективна в двух случаях:

• покупка недвижимости в посредственном состоянии по низкой цене и продажа после проведения ремонта или модернизации помещения;
• покупка недвижимости на этапе строительства и продажа после ввода в эксплуатацию и развития сопутствующей инфраструктуры.

При инвестициях в строительство стоимость помещения к моменту ввода его в эксплуатацию, как правило, увеличивается в среднем на 20–50%. При этом нужно грамотно подходить к выбору места строительства, учитывать существующую и будущую инфраструктуру района, транспортную доступность и проектную планировку коммерческой недвижимости.

Сдача в аренду позволяет получать регулярный пассивный доход. Стоимость объекта недвижимости при этом, как правило, продолжает расти.

Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это коммерческая недвижимость, которая уже сдается в аренду. Как правило, такие инвестиции требуют более существенных вложений по сравнению с другими способами инвестиций в коммерческую недвижимость. В то же время это относительно доходные инвестиции (9–10% годовых) без необходимости непосредственных управленческих действий со стороны инвестора (проведения ремонта, поиска арендаторов и т. д.).

Вложение в ЗПИФ — альтернативный способ инвестиций в коммерческую недвижимость. ЗПИФ предполагает совместные долевые вложения в недвижимость множества инвесторов. Управляющая компания вкладывает средства инвесторов в определенный объект недвижимости, а инвесторы получают паи (права на долю в имуществе и на получение доли доходов).

Вложения в ЗПИФ считаются наименее рискованным инструментом для инвестиций в коммерческую недвижимость. Но значительная часть ЗПИФ предназначена лишь для квалифицированных инвесторов с высоким порогом входа.

Каждый способ имеет свои плюсы и минусы, говорит Томилов. Выбор варианта инвестирования во многом зависит от бюджета и готовности инвесторов к риску.

Виды прибыльных объектов

Существующие объекты коммерческого назначения можно разделить по нескольким видам:

• торговые помещения – магазины, павильоны, преобразованные жилые площади для продажи товаров и услуг;
• складские помещения – простые ангары или оборудованные склады, предоставляемые в пользование одному или нескольким арендаторам;
• офисы – полноценные бизнес-центр или отдельные комнаты для организации работы офисных сотрудников или проведения презентаций, собеседований и т.д.;
• промышленные пространства – цеха или цельные заводы конкретного назначения;
• объекты общепита – места для ведения ресторанного бизнеса, соответствующие санитарным нормам;
• социальные объекты – здания для образовательных и медицинских организаций, административных учреждений, иных компаний по обслуживанию граждан;
• гостиничные объекты – размещенные близь памятников, центра города, рядом с транспортной развязкой отели и мини-гостиницы, пансионаты, базы-отдыха.

Выделяются также места свободного назначения, которые не приспособлены и не привязаны к конкретному способу использования. Отсутствие ограничений может стать плюсом, также недостатком из-за несоблюдения отдельных требований.

Минусы арендного бизнеса

Приобретая коммерческую недвижимость, необходимо тщательно проверить все документы

На этом этапе можно проявить осторожность и избежать основные минусы сделки. Случаи мошенничества встречаются в этом бизнесе довольно часто: заказчики предоставляют поддельные документы, дают ложную оценку окупаемости и стоимости помещения

Здесь мало одной Вашей внимательности — лучше обратиться к надежным экспертам, которые помогут Вам подобрать проверенный объект.

Один из подводных камней — установление оптимальности вложения средств. Часто начинающие инвесторы неверно анализируют ценность объекта, вкладываются в неликвидную недвижимость и несут убытки. Чтобы не столкнуться с этим минусом, нужно проверять легален ли бизнес арендаторов, не изменились ли законы, грамотно ли в связи с изменениями оформлены документы.

Помните — налоговое законодательство в сфере арендного бизнеса часто подвергают корректировкам, и это тоже минус. При расчете затрат и уровня окупаемости лучше предполагать три варианта развития – оптимистичный, реалистичный и пессимистичный. Это нужно, чтобы определить примерный срок окупаемости объекта и возможности для снижения рисков.

Недостатки арендного бизнеса

Поиск арендатора может занять длительное время. Это верно для производственных объектов (подробнее читайте в статье «Перспективы арендного бизнеса») и торговых помещений в местах с низкой проходимостью. В итоге, даже высокая стоимость аренды не возместит потери средств арендодателя во время «простоя» объекта.

Длительный период окупаемости;

Недостаточно высокий уровень рентабельности;

Высокий уровень первоначальных расходов;

Возможность арендатора снизить процентную ставку(оговаривается в договоре) или съехать — довольно существенный минус;

Заведомо неверный расчет экономической модели окупаемости помещения.

Решить проблемы можно, купив ликвидную недвижимость (на которую всегда есть спрос). Для этого Вы должны иметь богатый опыт покупки коммерческих объектов или вовремя воспользоваться услугами консалтингового агентства.

Арендный бизнес является перспективным для получения прибыли. Чтобы минимизировать потенциальные риски, оптимально сочетать его с другими источниками получения дохода.

Как открыть арендный бизнес: выбираем направление и ищем помещение

Чтобы найти подходящее помещение, сначала определитесь, кто будет вашим арендатором:

• Магазины
• Компании, которым нужен офис
• Организации, которые ищут место для хранения продукции

Вариант № 1: street retail

Street retail — это торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий. У них есть отдельный вход и собственные витрины. Обычно под эти цели выкупают несколько квартир и объединяют их

При выборе такого помещения специалисты рекомендуют обращать внимание на следующие моменты:

• Расположение на правой стороне от основного движения
• Первый этаж или полуподвал
• Рядом не должно быть других пустующих площадей поблизости
• Возможность перепланировки

Это востребованный вариант коммерческой недвижимости. Чаще всего ее арендуют небольшие магазины или частные компании, работающие в сфере услуг.

Если правильно выбрать место и назначить адекватную стоимость, арендаторов найти довольно просто

Здесь очень важно не ошибиться, если вы планируете заключить договор на длительный срок

Вариант № 2: помещение под офис или магазин

Если у вас нет квартиры в собственности, обратите внимание на офисные и торговые помещения, расположенные в деловых и торговых центрах. Можно приобрести у владельца долю и сдавать небольшое помещение в аренду

Спрос на аренду недвижимости в центре города или у метро обычно высокий.

Однако учтите, что здесь существуют свои сложности:

• На вас ложится обязанность по урегулированию отношений между арендатором и владельцем центра
• Все изменения и ограничения, которые могут быть внесены в устав центра, могут повлиять на стоимость доли
• Вам нужно будет согласовать с владельцем центра возможность парковки автомобилей

Вариант № 3: помещение под склад

Предоставление складских помещений небольшим компаниям и предприятиям — это хороший вариант дохода

При выборе помещения обратите внимание, чтобы у него был удобный подъезд, были подведены коммуникации и установлены системы вентиляции. Для некоторых видов товаров понадобятся также кондиционеры для поддержания определенной температуры

Помните, что предоставление в аренду склада — это коммерческая деятельность, требующая регистрации ИП. Систему налогообложения можно выбрать упрощенная. Что касается кода ОКВЭД, подойдет 70.20.2
— Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.

Существует 4 типа складских помещений, которые различаются размером площади и условиями хранения товаров:

• Класс А. Помещение с ровными бетонными полами с антипылевым покрытием. Потолки не могут быть ниже 13 метров. Соответствует европейским стандартам: требуется установка современных систем пожаротушения и защиты от взломов.
• Класс В. Полезная площадь составляет 1’000-5’000 м².
• Класс С. Это капитальные строения или утепленные ангары. Пол может быть асфальтированным, бетонным или плиточным. Потолки — не ниже 3,5 метра.
• Класс D. «Холодный» ангар с подвальным помещением, подвальное помещение на цокольном этаже в жилом доме, подсобные помещения и гаражи.

Выбирайте вариант, подходящий вам по размеру вложений и востребованный в выбранном районе города или области.

Какой бизнес сейчас востребован

Предложение формируется спросом. Этот один из главных экономических законов, поэтому, чтобы открыть самый востребованный бизнес, нужно определить, какие продукты и услуги нужны населению вашего города. Считается, что в любом регионе пользуются спросом организации, занимающиеся ремонтом, заменой сантехники, продажей бытовой химии, продуктов. Точнее узнать, какой бизнес сейчас актуален, поможет анализ рынка услуг и товаров.

Спрос на услуги

Большой популярностью пользуются агентства по трудоустройству: кризис и постоянные сокращения увеличивают потребность в таких организациях. Спрос на услуги сантехников, парикмахеров, электриков и распорядителей похорон остается неизменным. В крупных городах на первом месте по количеству обращений находятся компании, осуществляющие коммерческие перевозки. Всего на 1% в топе отстают организации из сферы красоты и здоровья. Выяснив, на какие услуги самый большой спрос среди населения, вы сможете организовать прибыльный бизнес.

Что сейчас выгодно продавать

Начинающие предприниматели любят задаваться вопросом о том, что сейчас пользуется спросом у людей. Актуальные товары остаются одинаковыми. К высокомаржинальным продуктам относятся цветы, напитки, бижутерия, изделия, сделанные вручную. Такие товары отличает стабильный спрос, малые затраты на производство и хранение. Ходовой продукцией считаются популярные алкогольные напитки.

Какой бизнес сейчас востребован в маленьком городе

Небольшие населенные пункты начинающие предприниматели обходят стороной. По их мнению, бизнес там приносит очень мало дохода. Отчасти это правда, ведь зарплаты там меньше, чем в мегаполисах. Расходы на аренду и покупку помещений тоже будут меньше, чем в больших городах, поэтому организовать собственное дело можно с минимальными финансовыми затратами.

Самый популярный бизнес в маленьком городе – парикмахерская широкого профиля. Помимо парикмахеров там должны быть мастера маникюра-педикюра, косметологи и массажисты. Мастерские по ремонту обуви и мебели пользуются популярностью независимо от финансового положения страны, т.к. люди склонны восстанавливать старые вещи из-за страха перед большими тратами.

Где взять стартовый капитал?

Получить стартовый капитал на развитие бизнеса может каждый гражданин. Есть несколько способов финансирования и поиска спонсоров.

Получить стартовый капитал для открытия бизнеса можно в банке
. Способ действенный и популярный. Тем не менее, присутствует огромный недостаток – риск. Если дело не пойдёт по нужному направлению, то, помимо существенного убытка, начинающий бизнесмен получит и крупную денежную задолженность. Стоит отметить, что «Сбербанк» и «Тинькофф» предоставляют кредит на начало бизнеса.

Справка!
Государственные структуры, занимающиеся поддержкой малого бизнеса, могут стать источником стартового капитала. По федеральной системе самозанятости населения, безработные граждане могут претендовать на субсидию в размере 60 000 рублей.

Привлекательность коммерческой недвижимости для инвесторов

Из-за нестабильности фондового и валютного рынков многие инвесторы рассматривают вложения в недвижимость как альтернативу банковским вкладам и ценным бумагам.

Основные преимущества инвестиций в недвижимость:

• надежный способ сохранения капитала;
• защита от инфляции (цена, как правило, растет быстрее инфляции);
• возможность получения пассивного дохода.

Старший аналитик отдела исследований рынка консалтинговой компании CORE.XP Евгений Томилов отмечает, что несмотря на повышенный уровень макроэкономической неопределенности, коммерческая недвижимость по-прежнему остается привлекательной для инвесторов.

По итогам I квартала 2023 года объем вложений в коммерческую недвижимость в России вырос на 77% по сравнению с показателем I квартала 2022 года, до 107 млрд рублей. При этом значительный вклад в объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вносит уход иностранных игроков: в I квартале объем продаж коммерческой недвижимости иностранными собственниками составил 33 млрд рублей, или 31% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.

Коммерческая недвижимость является одним из инвестиционных инструментов, который может застраховать инвестиционные вложения от инфляции, поясняет партнер консалтинговой компании Ricci Яна Кузина. По ее словам, диапазон доходности инвестиций в недвижимость в различных сегментах с различным уровнем риска составляет от 2–4% в жилых помещениях до более чем 30–35% при строительстве жилого комплекса.

Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании IBC Real Estate Микаэл Казарян отмечает, что основной причиной, по которой коммерческая недвижимость привлекательна для инвесторов, является такая ее характеристика, как capital gain — прирост стоимости базового актива. В отличие от банковского депозита недвижимость может прирастать в стоимости, поясняет он.

По словам Кузиной, основным отличием недвижимости от других инвестиционных инструментов является уникальность каждого актива

Другое важное отличие — высокий объем требуемых инвестиций, неделимость актива. Впрочем, в последнее время возможность инвесторам с небольшим стартовым капиталом владеть частью коммерческой недвижимости предоставляют закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), добавляет она

Экономический расчет будущей деятельности

Экономический расчет прибыли подобного вида заведений складывается из расходов на его организацию, ежемесячных расходов, ежемесячной суммы выручки от займов (продаж). Сумма затрат, которая нужна на первоначальном этапе открытия состоит из: расходов на ремонт помещения, закупку предметов мебели, оргтехники, сейфа, вспомогательных средств и материалов для оценщиков, рекламу. Ежемесячные затраты будут складываться из арендной платы за помещение для бизнеса, зарплаты сотрудникам, охранных услуг, регулярных административных процедур, налогов, страховых взносов. Также не стоит забывать, что всегда необходимо иметь в наличии денежные средства для выдачи займов.

Это расходная часть бухгалтерии организации. Прибыль будет формироваться на основе процентов от выданных займов. Как правило, вещи отдают в залог под 0,1-0,5% в день, а выдаваемая сумма составляет 40-50% от оцененной стоимости товара. Понятно, что выручка предприятия будет рассчитываться разницей прибыли от займов и ежемесячных расходов. При эффективной организации и благоприятных факторах работы ломбард будет способен выйти на точку прибыльности за 3-6 месяцев, а полная окупаемость вложенных средств может составить 5-7 лет.

Чтобы понять, сколько нужно денег, чтобы открыть ломбард, стоит провести более конкретный расчет. Для примера, рассмотрим ООО, с упрощенной системой налогообложения. Планируется, что в нашем ломбарде будут приниматься ювелирные изделия, сотовые телефоны, цифровая техника и прочее. Условно считаем, что 1/3 заемщиков не возвращают деньги, т.е. их вещи будут реализовываться. Итого на открытие бизнеса нам потребуется чуть меньше 1,5 миллионов рублей.

	Итого
	1 год
Покупка оборудования	250000
Оборотные средства	410500
Займы населению	750000
Организационные расходы	20000
Всего расходов	1430500

Пусть площадь арендуемого помещения составляет 40 кв. м., стоимость арендной платы 1500 рублей за м2. Штат — 2 сотрудника, директор, штат охраны не предусмотрен – организация пользуется услугами частного охранного агентства с сигнализацией и кнопкой экстренного вызова. Штатное расписание предприятия выглядит следующим образом

	Итого	Итого
	1 год	2 год
Директор	385000	420000
Приемщик товара	550000	600000
ИТОГО ФОТ	935000	1020000
ИТОГО НАЛОГОВ	280500	306000

Перечень постоянных и переменных затрат.

	Итого	Итого
	1 год	2 год
Постоянные расходы
Заработная плата	935000	1020000
Налоги ФОТ	280500	306000
Арендная плата	660000	720000
Амортизация	250000
Услуги бухгалтера	70000	84000
Переменные расходы
Охранные услуги	550000	600000
Транспорт
55000	60000
Прочие переменные расходы	110000	120000
Всего затрат	2910500	2910000

Выручка ломбарда приведена по двум статьям, за отчетный период составит:

	Итого	Итого
	1 год	2 год
Выручка от реализации	2250000	3000000
Выручка от процентов	675000	810000
Всего выручка	2925000	3810000

Практика показывает, что количество клиентов в ломбарде должно быть не менее 50 за день. Именно при таком обслуживании можно остаться в плюсе. Если обеспечены все факторы для необходимого минимального потока клиентов, то можно не рискуя браться за дело. О критериях выгодной деятельности ломбарда уже было сказано выше. Также ответ на вопрос, сколько стоит открыть ломбард, зависит от его вида и предполагаемых объемов хранимых в залоге вещей.

Расчетная чистая прибыль бизнеса в первый отчетный период показывает отрицательную динамику, второй отчетный период показывает положительный показатель.

	Итого	Итого
	1 год	2 год
Выручка предприятия	2925000	3810000
Себестоимость производства	2910500	2910000
Валовая прибыль	14500,00	900000
Проценты по кредиту
Прибыль до налогообложения	14500	900000
Налоги	29250	63000
Чистая прибыль	-14750	837000
Чистая прибыль с нарастающим итогом	-14750	822250

В нашем примере окупаемость бизнеса составляет 2 года, рентабельность бизнеса 12%.

Горизонт планирования	2 года
Выручка предприятия, руб.	6735000
Прибыль предприятия, руб.	822250
Инвестиции в проект, руб.	1430500
Срок окупаемости, мес.	24
Рентабельность ,%	12,2

Операционная прибыль, или прибыль от реализации

Операционная прибыль (прибыль от продаж или прибыль от реализации) — деньги, которые получает бизнес после вычета всех расходов на реализацию товаров или услуг. Другими словами, это , очищенная от коммерческих и административных расходов.

Аналог операционной прибыли в финансовом анализе — показатель EBITDA. Он не включает в себя проценты по кредитам, налог на прибыль и амортизацию. EBITDA позволяет сравнивать между собой компании одной отрасли с разной структурой капитала, производства и разными налоговыми режимами.

Операционная прибыль = Выручка − Прямые переменные расходы − Прямые постоянные производственные расходы − Коммерческие расходы − Административные расходы

Операционная прибыль = Валовая прибыль — Коммерческие расходы — Административные расходы

Коммерческие расходы — это затраты на продвижение товаров и услуг. К ним относят, например, затраты на рекламу, разработку логотипов, зарплату SMM-специалистов и копирайтеров.

Административные расходы — это затраты, которые не связаны с производством товара или оказанием услуги напрямую. Например, это зарплата администраторов, менеджеров, оплата банковских услуг, плата за работу консультантов.

В нашем примере с рюкзаками коммерческими расходами будут затраты на рекламу. Административных расходов в этом периоде у предпринимателя не было. Таким образом, операционная прибыль будет равна: 80 − 40 − 3 − 3 = 34 тысячи рублей.

Операционную рентабельность считают по тому же принципу, что и маржинальную.

Операционная рентабельность = Операционная прибыль / Выручка × 100%

В нашем примере операционная рентабельность будет равна: 34 / 80 × 100% = 43%.

Как мы говорили выше, показатели рентабельности нужно отслеживать в динамике — для этого анализируют данные нескольких месяцев. Если рентабельность становится отрицательной, нужно искать причины в размере расходов бизнеса или ценообразовании товаров и услуг.

Примеры успешных арендных бизнесов

1. Аренда автомобилей:

Компании, которые предлагают аренду автомобилей, являются одним из самых популярных примеров арендного бизнеса. Они предоставляют клиентам возможность временного использования автомобиля, что особенно удобно для тех, кто не желает покупать собственное транспортное средство. Крупные компании, такие как Hertz и Avis, являются успешными представителями этой отрасли.

2. Аренда недвижимости:

Аренда недвижимости – это еще один популярный арендный бизнес. Компании, занимающиеся арендой жилых и коммерческих помещений, предлагают клиентам возможность временного проживания или использования недвижимости без необходимости ее покупки. Например, Airbnb является одной из самых успешных компаний в области аренды жилых помещений.

3. Аренда специального оборудования:

Компании, занимающиеся арендой специального оборудования, такого как строительная техника, медицинское оборудование или спортивное снаряжение, также являются успешными арендными бизнесами. Этот вид аренды особенно популярен в строительной и медицинской отраслях, где клиентам не всегда нужно иметь собственное оборудование в свое распоряжение.

4. Аренда костюмов и аксессуаров:

Аренда костюмов и аксессуаров является еще одним успешным арендным бизнесом. Компании предлагают клиентам возможность временного использования различных костюмов и аксессуаров, что особенно актуально во время праздников или на тематических мероприятиях. Например, компания Rent the Runway предлагает аренду дизайнерских нарядов и украшений.

Это всего лишь некоторые примеры успешных арендных бизнесов, их много различных видов и направлений. Однако общим для всех них является предоставление клиенту временного доступа к необходимым ресурсам или услугам, что позволяет им избежать необходимости покупки или обслуживания собственного имущества.

Новинки

Стремительное движение вперед нанотехнологий вводит на посреднический рынок всё более интересные предложения. И, что привлекательно для предпринимателей, коммерция не требует значительных вложений.

Перечень самых выгодных предложений, появившихся на рынке сравнительно недавно:

Наименование	Паушальный взнос	Роялти	Прибыль, рублей	Размер денежных вложений, рублей	Сроки окупаемости
Barber Corner. Сеть барбершопов, где мужчине создают стильную прическу, оказывают услуги по стилистике, подбирают наилучший образ	350 000	5%	Средний чек 1 460	От 900 000	6 месяцев
Пакетон. Производство упаковочных материалов	нет	нет	От 50 000 в месяц	От 300 000	1 год
Мультипас. Производство школьных пластиковых карт	300 000	1% от оборота но не менее 5000 рублей	От 100 000 в месяц	От 150 000	От 8 месяцев
SportBar i-Coffee. Автоматы по продаже спортивного питания	нет	нет	От 120 000	От 275 000	4-6 месяцев

Указанные компании отличаются ранее неизвестными методами ведения предпринимательской деятельности и малоизвестными видами. Ранее неизвестные изделия и их распространение при небольшой конкуренции позволит максимально быстро окупить инвестиции.

Шаг 1. Выбираем специализацию ломбарда

Можно заняться всем сразу, можно выбрать определенные категории залогов, а можно выбрать, например, только ювелирку. Выделю следующие виды ломбардов:

• Ломбард смешанного типа.

  Самый популярный вид в настоящее время, по сути, в залог берется любое ликвидное имущество: ювелирка, смартфоны и прочие гаджеты, бытовая техника, рабочий инструмент, велосипеды и т.д.

• Ювелирный.

  Принимаются драгоценные металлы и изготовленные на их основе драгоценные изделия, цепи, кольца, серьги, и т.п.

• Ломбард техники.

  В залог берется разнообразная электронная и бытовая техника. По сути, все ликвидное имущество, кроме ювелирки, чтобы не связываться с отчетностью в ГИИС ДМДК.

• Антикварный.

  Предметом сделки являются старинные вещи: мебель, картины, столовые приборы, посудные наборы предметы обихода и т.п. Понятно, что в силу специфики эта специализация точно не подходит для новичков.

• Автоломбард.

  Займы выдаются под залог автомобилей. Бизнес достаточно простой, однако требует большого объема средств для выдачи займов. Его аспекты мы рассмотрели в статье Как открыть автоломбард.

Моя рекомендация для городов с населением менее 1 миллиона человек — открыть ломбард смешанного типа или ломбард техники. Причины я не раз объяснял в своих выступлениях на конференциях ломбардистов, вот одно из них: